親が残したアパートをどうするか「相続して引き継ぐべきか」「思い切って売却すべきか」で悩む方は多いのではないでしょうか。

アパート経営は家賃収入という安定したメリットがある一方で、維持費や管理の手間、税金などの負担も生じます。

この記事では、アパートを相続する場合と売却する場合のメリット・デメリットを比較しながら、判断のポイントをわかりやすく解説します。

相続後に必要な手続きや注意点、スムーズに進めるためのコツも紹介しますので、アパートの相続で迷っている方はぜひ参考にしてください。

アパートを「相続する」メリット・デメリット

アパートを相続することは、単に「不動産を引き継ぐ」ということにとどまりません。安定した収入源になる一方で、維持や管理には手間もかかります。

ここでは、相続して保有し続ける場合のメリットとデメリットをわかりやすく解説します。

メリット：家賃収入が得られる・土地を残せる

アパートを相続する最大のメリットは、継続的な家賃収入が得られることです。入居者がいれば、毎月の家賃が収入となり、安定した資産運用が可能です。

ローンの返済がすでに終わっている物件であれば、ほぼ「純利益」として収入が残るケースもあります。

また、土地を自分たちの世代に残せるという点も大きな魅力です。土地は時間が経っても価値がゼロになることはなく、長期的な資産として保有できるでしょう。将来的に建て替えや売却、リフォームなど、活用の選択肢も広がります。

さらに、相続税の面でも、現金より不動産のほうが評価額が低くなる傾向があるため、節税効果が期待できることもあります。

デメリット：老朽化・空室リスク・管理の負担

一方で、アパートを相続することにはデメリットもあります。まず注意すべきは、老朽化や修繕コストです。建物は年数が経つにつれて設備の劣化や外壁の補修が必要になり、修繕費が数十万～数百万円単位でかかることも珍しくありません。

次に、空室リスクです。入居者がいなければ収入がなくなるどころか、固定資産税や光熱費、清掃費などの維持コストだけが発生します。地域の需要や立地によっては、空室が長期化する可能性も考えられるでしょう。

さらに、アパートの管理には手間がかかります。入居者対応、家賃の回収、修理の手配などをすべて自分で行うのは大変で、本業を持つ方や県外在住の相続人には大きな負担となることがあります。

相続後も安定運用するための管理体制づくり

アパートを相続しても、適切な管理体制を整えることで安定した収益を維持できます。もっとも現実的な方法は、不動産管理会社に委託することです。

管理会社に依頼すれば、入居者募集から家賃回収、クレーム対応、建物のメンテナンスまで一括して任せられます。特に、遠方に住んでいる相続人や不動産経営が初めての方にとっては、専門家のサポートがあることで安心です。

また、相続後には定期的な建物点検やリフォームの検討も欠かせません。外壁の補修や設備の更新を怠ると、入居率が下がり、資産価値が落ちてしまいます。管理会社と連携しながら、計画的に運用していくことが大切です。

アパートを「売却する」メリット・デメリット

親から相続したアパートを「売却する」という選択も、一つの立派な判断です。維持費や管理の負担を減らせる一方で、税金や気持ちの整理といった点で注意も必要です。

ここでは、アパートを売却する場合のメリットとデメリットをわかりやすく説明します。

メリット：現金化できる・トラブルを避けられる

アパートを売却する最大のメリットは、不動産を現金化できることです。相続したアパートを売れば、まとまった資金を手に入れることができ、相続税や修繕費などの支払いにも充てられます。

また、現金にすれば相続人間で平等に分けやすくなるため、遺産分割トラブルを避けやすくなる点も大きなメリットです。

さらに、アパートを手放すことで、今後の管理や修繕、入居者対応などの負担から解放されるという利点もあります。

特に県外在住の方や、不動産経営の経験がない方にとっては、売却することで心理的にも大きな安心につながるでしょう。

デメリット：譲渡所得税の発生

一方で、売却にはいくつかのデメリットもあります。まず注意すべきは、譲渡所得税（売却益にかかる税金）です。売却価格が相続時の評価額より高い場合、その差額に対して所得税と住民税がかかります。

特に土地の値上がりが大きい地域では、税負担が想定以上になることもあるため、事前にシミュレーションしておくことが重要です。

また、アパートには家族の思い出や親の努力が詰まっている場合も多く、「売ってしまうことへの抵抗感」や「喪失感」を感じる人も少なくありません。

特に長年にわたり家族が関わってきた物件ほど、手放す決断は簡単ではないでしょう。

売却前に確認しておきたい不動産の評価と査定ポイント

アパートを売却する際は、まず現在の不動産価値を正しく把握することが大切です。売却価格は「立地」「築年数」「入居率」「周辺環境」などによって大きく変わります。

査定を受けるときのポイントは以下の通りです。

1. 複数の不動産会社に査定を依頼する（相場を比較できる）

2. 賃貸中か空室かを確認（入居者がいると収益物件として評価される）

3. 建物の状態を整理（修繕履歴や管理状況を伝える）

また、アパートの売却は一般の住宅とは異なり、「収益物件」として扱われます。そのため、単に見た目や築年数だけでなく、年間家賃収入や利回りといった数字も重視されます。

信頼できる不動産会社に相談し、複数の査定結果を比較した上で、適正な価格での売却を進めることが成功のポイントです。

アパートを相続か売却か迷ったときの判断基準

アパートを相続するか、それとも売却するか。どちらを選ぶべきかは、収益・コスト・家族の状況などを総合的に判断する必要があります。

ここでは、決断をする前に確認しておきたいポイントを紹介します。

現在の収益性（利回り・空室率）を確認する

まずチェックすべきなのが、アパートの「収益性」です。具体的には、次の2つを確認しましょう。

• ・利回り（年間家賃収入 ÷ 物件価格）

• ・空室率（入居率）

家賃収入が安定していて、利回りが高い物件であれば、相続して保有する価値があります。一方、空室が多く、修繕費を差し引くと赤字になっているような場合は、売却を検討するほうがリスクを減らせることもあります。

また、地域の賃貸需要も大きな判断材料です。観光地や大学周辺などエリアによって需要が偏る地域では、立地による差が特に大きいため、周辺の入居状況も調べておきましょう。

修繕や維持費にどのくらいかかるかを把握する

アパートは年数が経つほど、修繕や維持にかかるコストが増えていきます。外壁塗装、屋根補修、給排水設備の交換、共用部の清掃など、毎年さまざまな出費が発生します。

築20年以上の建物では、大規模修繕に数百万円単位の費用がかかるケースも。また、空室が続くと清掃費や広告費などの固定支出も増えるため、実際にどれくらい維持コストがかかるのかを事前に計算しておきましょう。

もし今後の修繕計画を立てるのが難しい場合は、管理会社や不動産会社に相談して、将来の出費を見える化するのがおすすめです。

アパートのローンを確認する

アパートにローン（借入金）が残っているかどうかも重要な判断材料です。親の代でローンが完済していれば安心ですが、残債がある場合は相続人が返済を引き継ぐことになります。

相続時点での残高や返済計画を確認し、家賃収入でまかなえるかどうかをシミュレーションしましょう。もし返済が難しいと判断される場合は、相続放棄や売却による返済という選択も検討すべきです。

金融機関によっては、相続後にローンの名義変更や条件の見直しが必要になる場合もあります。そのため、早めに銀行や不動産会社へ相談しておくとスムーズです。

相続人のライフプラン・居住地・意向を整理する

相続後にアパートをどのように扱うかは、家族それぞれの生活状況によっても異なります。

たとえば、相続人が県外に住んでいて管理が難しい場合や、将来的に別の資産運用を考えている場合は、売却したほうが現実的なケースもあります。

また、兄弟や親族など複数人で相続する場合には、全員の意向を早めに共有しておくことが大切です。後になって「売る・売らない」で意見が分かれると、相続登記や手続きが止まってしまうおそれもあります。

感情面だけでなく、今後の生活設計（ライフプラン）と資産管理のしやすさを基準に判断しましょう。

専門家に相談してシミュレーションする

相続したアパートの扱いに迷うときは、専門家に相談して具体的なシミュレーションを行うのが一番です。

不動産会社では、

• ・保有した場合の年間収支（家賃・経費・税金）
  
• ・売却した場合の手取り額
  
• ・相続税や譲渡所得税の試算

などを比較し、どちらの選択が経済的に有利かを判断します。また、税理士や司法書士と連携して、登記や税務面のリスクも一緒に確認できると安心です。

特に沖縄のように土地の形態（借地・持分・共有地など）が複雑なエリアでは、地域に詳しい不動産会社に相談することが重要です。

中部興産トップページはこちら

アパートを相続する前に知っておきたい基本知識

親が経営していたアパートを相続する場合、感情的な判断だけでなく、税金や手続きの流れ、家族間の権利関係などを正しく理解しておくことが大切です。

相続を決断した場合に知っておきたい基本的なポイントを整理して解説します。

アパート相続にかかる主な税金（相続税・固定資産税・所得税）

アパートを相続するときには、複数の税金が関係してきます。相続の際にかかる主な税金についてみていきましょう。

• 相続税
  　相続財産全体の価値に応じて課税されます。アパートなどの不動産は「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに評価されますが、実勢価格より低く算定されるため、現金よりも節税効果が高いことも。ただし、土地の評価方法（小規模宅地の特例など）や借家人がいる場合の減額制度を正しく使わないと、余分な税金を払うリスクも注意しましょう。
•  
• 固定資産税
  　相続後にアパートを所有し続ける場合、毎年固定資産税がかかります。古い建物でも土地部分に課税されるため、維持する限りは継続的なコストが発生します。
  
•  
• 所得税
  　相続後にアパート経営を引き継ぐと、家賃収入は「不動産所得」として課税対象になります。経費（修繕費・管理費・減価償却費など）を差し引いた上で申告する必要があり、税務処理の知識が求められます。

アパートの相続登記と手続きの流れ

アパートを相続したら、まず行うのが名義変更（相続登記）です。2024年からは相続登記が義務化されており、相続開始を知ってから3年以内に登記をしなければなりません。怠ると過料の対象となる場合もあります。

一般的な手続きの流れは次の通りです。

1. 相続人の確定（戸籍謄本などで確認）

2. 遺産分割協議書の作成（誰がアパートを相続するかを決める）

3. 相続登記申請（法務局へ提出）

4. 税務申告・納税（相続税の申告期限は10か月以内）

手続きには専門知識が必要な場面も多く、司法書士や税理士に依頼するのが一般的です。書類の不備や相続人間の意見の食い違いがあると、登記が進まないこともあるため、早めの準備が重要です。

相続人が複数いる場合の共有や分割の注意点

アパートを複数の相続人で共有するケースも少なくありません。ただし、共有名義はトラブルの原因になりやすいため注意が必要です。

• ・家賃の分配方法を巡って意見が合わない
  
• ・修繕・リフォーム費用の負担割合で揉める
  
• ・売却や建て替えの意思決定に全員の同意が必要になる

このような問題を避けるために、「一人が代表して相続し、他の相続人に代償金を支払う」「不動産を売却して現金で分ける」といった方法を取ることが一般的です。

共有のまま放置すると、管理が難しくなり、空室率の上昇や資産価値の低下にもつながるおそれがあります。早めに家族で方向性を話し合い、必要に応じて不動産会社や専門家に相談しましょう。

アパートを相続した後の手続きと注意点

アパートは相続して終わりではなく、相続後におこなう手続きも多くあります。ここでは知っておきたい基本的な手続きについて見ていきましょう。

賃貸借契約の引き継ぎと管理会社への連絡

アパートを相続した場合、入居者との賃貸契約もそのまま引き継がれます。つまり、家賃の受け取りや契約上の責任（修繕対応・更新手続きなど）も相続人が担うことになります。

もし管理会社が入っている場合は、早めに名義変更と連絡先の更新を行いましょう。管理会社への連絡を怠ると、家賃振込口座の変更ができず、入金トラブルが起こることもあります。

また、相続をきっかけに管理体制を見直すのもおすすめです。

・管理費用の見直し
・入居者募集の方針
・建物の維持管理計画

これらを新たに整理し、信頼できる不動産会社や管理会社と連携することで、運営が安定しやすくなります。

相続税申告や確定申告の手続き

アパートを相続した場合、税金の手続きも忘れてはいけません。

• 相続税の申告
  　相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納税する必要があります。
  　期限を過ぎると加算税や延滞税がかかるため注意しましょう。

• 確定申告（不動産所得）
  　相続後に家賃収入がある場合は、毎年の確定申告が必要になります。
  　修繕費や管理費などを経費として計上できる一方、申告を忘れると追徴課税の対象になることもあります。

税金の計算や書類の作成が難しい場合は、税理士に相談してサポートを受けるのがおすすめです。特に、相続税と所得税を同時に扱うケースでは、専門家の助言で大きく節税できることもあります。

アパート相続をスムーズに進めるためのポイント

アパートの相続は、登記や税金などの手続きだけでなく、家族の合意形成や今後の運用方法など、考えることがたくさんあります。

ここでは、トラブルを防ぎ、相続をスムーズに進めるための2つのポイントを紹介します。

生前からの相続対策（遺言書・法人化・贈与など）

アパート相続で起きやすいトラブルの多くは、「生前の準備不足」が原因です。親が元気なうちに、あらかじめ方針を決めておくことで、後の相続が格段にスムーズになります。

代表的な対策には次のようなものがあります。

• 遺言書の作成
  　誰がアパートを相続するのか、どう分けるのかを明確にしておくことで、家族間の争いを防げます。遺言書は法的効力を持つため、公正証書遺言として残すのが安心です。

• 法人化（不動産管理会社の設立）
  　個人ではなく法人でアパートを所有することで、相続時の分割や税金を抑えやすくなるケースがあります。また、法人として運営すれば、所得を家族間で分散し、節税効果を得ることも可能です。

• 生前贈与の活用
  　毎年110万円までの贈与は非課税となるため、計画的に財産を移転することで、将来の相続税負担を軽減できます。

これらの方法は家庭の事情や資産規模によって最適解が異なります。税理士や不動産会社に相談しながら、「いざというときに慌てない準備」をしておくことが重要です。

管理・売却をサポートしてくれる不動産会社を活用

相続したアパートをどうするか悩むときは、信頼できる不動産会社に相談することが大きな助けになります。

不動産会社では以下のサポートが受けられます。

• ・アパートの査定（資産価値の確認）
  
• ・賃貸管理や入居者対応の代行
  
• ・売却やリフォーム、土地活用の提案

 

特に、地価や需要が地域によって大きく異なるエリアでは、地元に強い不動産会社の知識が欠かせません。市場動向や土地事情に詳しい会社に相談すれば、より正確な判断ができます。

賃貸管理から売却まで一貫対応できる会社に依頼すれば、「相続後にどう活用すべきか」「どのタイミングで売るべきか」といった判断もスムーズに進められます。

沖縄でのアパート相続の相談なら中部興産へ

アパートの相続は、登記や税金、管理、売却など、専門的な知識が必要になる複雑な手続きです。そんなときは、沖縄県内で豊富な実績を持つ「中部興産」にご相談ください。

中部興産は、1982年の創業以来、沖縄県内で管理戸数15,000戸以上を誇る地域密着型の不動産会社です。

賃貸管理・売買仲介・マンション管理など、幅広い事業を展開し、アパート相続後の「管理」「運用」「売却」までを一貫してサポートしています。

たとえば、

• ・相続したアパートを引き続き賃貸経営したい方には、安定運用のための管理プランを。
  
• ・売却を検討している方には、最新の市場動向に基づいた査定・販売サポートを。
  
• ・相続登記や税金面の不安がある方には、司法書士・税理士との連携サポートを。

といったように、状況に応じた提案を行っています。沖縄の不動産事情に精通した中部興産だからこそ、相続後の不動産を「守る」「活かす」「手放す」すべての選択に寄り添えます。

「相続後、どうするのが一番いいのか分からない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。

中部興産トップページはこちら