アパート経営は「家賃収入で安定した資産形成ができる」と考える人が多い一方で、実際には思ったように利益が出ず、赤字に陥ってしまうケースも珍しくありません。特に初心者ほど、物件選びや運用の準備が不十分なまま始めてしまい、同じようなポイントでつまずいてしまう傾向があります。

本記事では、アパート経営でよくある失敗例や失敗しがちな人の特徴、失敗を防ぐために知っておきたいポイントを、実例を交えながらわかりやすく解説します。

これからアパート経営を始めようと考えている方や、すでに物件を所有しているものの運用に不安がある方は、ぜひ参考にしてください。

アパート経営でよくある失敗

アパート経営は「家賃収入が得られる」「長期的に資産を作れる」といった魅力がある一方で、正しい知識がないまま始めてしまうと、思わぬトラブルや赤字に悩まされてしまうケースも少なくありません。

特に初めての方は、広告や営業トークで語られる良い面ばかりに目が向き、リスクへの理解が不足しがちです。しかし、アパート経営で失敗している人を見ると、実は同じようなポイントでつまずいていることが多いのが実情です。

ここでは、アパート経営でよくある代表的なケースを解説します。

立地・需要調査を十分にしないまま購入する

アパート経営の成否は、物件そのものよりも「立地」で決まると言われるほど重要です。しかし、初心者の方ほど「家賃が安い」「物件がきれい」などの理由だけで購入してしまいがちです。

人口が減っているエリアや、近くに競合物件が多い場所では、どうしても空室が発生しやすくなります。「周辺にどれくらい入居需要があるのか」「家賃はいくらが相場なのか」など、基本的なデータを確認しないまま購入に踏み切ることが失敗の原因につながってしまうでしょう。

利回りだけを見て物件を選んでしまう

表面利回りが高い物件を見ると「この物件なら儲かりそう」と思ってしまいがちですが、数字だけで判断するのは危険です。

利回りが高く見える物件ほど、実は

• ・築年数が古く修繕費が高い
• ・周辺相場より家賃が高く設定されている
• ・空室が多く、計算上の利回りが現実と合わない 

といったケースが少なくありません。

利回りはあくまで判断材料の一つ。「実際どれくらい手元に残るのか」をシミュレーションしたうえで物件を選ぶことが大切です。

修繕費・退去リフォーム費などのランニングコストを甘く見積もる

アパート経営では、家賃収入を得る一方で、さまざまな費用が継続的に発生します。特に多いのが、修繕費や退去時のリフォーム費用。築年数が古い物件や設備が多い物件は、修繕の頻度や規模も大きくなりがちです。

「思っていたよりお金がかかる…」というケースは珍しくありません。

運営を安定させるためには、

• ・毎月の収入の一部を修繕積立として確保する
• ・築年数と設備の状態に合わせた長期修繕計画を立てる

といった準備が欠かせません。

サブリース契約の仕組みを理解しないまま契約する

「空室があっても家賃を保証します」という言葉だけを信じて、サブリース契約に飛びついてしまう失敗例も多く見られます。

サブリースには、

• ・家賃保証が途中で下がる可能性がある
• ・中途解約が難しい場合がある
• ・契約内容によっては自由に運営できなくなる

といった注意点があります。

仕組みを理解せず契約すると「思っていた内容と違う」と後悔してしまうことも。メリットとデメリットを両方確認し、自分の運営方針に合っているかを慎重に判断しましょう。

管理会社選びに失敗してしまう

アパート経営は「購入して終わり」ではありません。空室対応はもちろんのこと入居者対応や清掃、設備トラブルなど、日々の管理が収益を左右します。管理会社の対応が遅かったり、入居者からの連絡を放置してしまう会社の場合、クレームが増えたり空室につながる恐れも。

管理会社を選ぶ際は、以下の項目を事前に確認しておくことが大切です。

• ・対応の早さ
• ・入居者対応の品質
• ・空室対策の実績
• ・物件への訪問頻度

信頼できる管理会社と組むことで、安定した経営がしやすくなります。

家賃設定を周辺相場とズラしてしまう

家賃はアパート経営の基盤となる部分であり、適切な設定ができていないと収益が大きく変動します。相場より高すぎると入居者の候補から外れやすく、反対に安すぎると入居はついても「思ったより利益が出ない」という状況に陥るでしょう。

家賃を決める際は、単に周辺物件を眺めるだけではなく、次のポイントを比較しながら検討することが大切です。

• ・同じ間取り・築年数・立地条件の物件がいくらで募集されているか
• ・過去の家賃推移に大きな変化がないか
• ・地域の人口動態や需要が安定しているか

こうした情報を踏まえることで、「高すぎず、安すぎない」適正な家賃設定ができ、空室リスクも抑えられます。

税金・保険・ローン返済のシミュレーション不足

アパート経営は、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。毎月のローン返済、年に一度の税金、保険料、管理費など、さまざまな負担がかかります。これらを見落としてしまうと、年間収支が赤字に転じることも珍しくありません。

特に固定費として発生するのは以下のような項目です。

• ・固定資産税・都市計画税
• ・火災保険・地震保険
• ・管理費・共益費の負担分
• ・毎月のローン返済
• ・修繕積立や退去リフォーム費

これらの支出を年間ベースで計算し「空室が一定期間続いた場合でも回るか」を確認しておくと、予期せぬ赤字を防ぎやすくなります。

自己資金なしで借入金が多すぎる

自己資金をほとんど用意せずにローンに頼り切る形でアパート経営を始めてしまうと、ちょっとした空室や修繕で資金繰りが厳しくなる可能性があります。返済比率が高くなるほど、毎月のキャッシュフローは不安定になっていくでしょう。

特に次のような状況は危険信号です。

• ・家賃収入の大部分が返済に消える
• ・数ヶ月の空室で資金繰りが崩れる
• ・修繕費用のための積立がまったくできていない

アパート経営は、突発的な出費がつきものです。十分な自己資金や運転資金を持っておくことで、想定外の支出にも柔軟に対応でき、長期的に安定した運用を続けられます。

コストカット中心で部屋や設備の魅力が薄い

節約は大切ですが、必要以上にコストカットに走ると入居者から見た住みたい理由が薄くなり、結果的に空室が増えてしまいます。築古物件ほど、設備や内装の状態が入居決定に大きく影響します。

とはいえ、大掛かりなリノベーションが必須というわけではありません。ちょっとした改善で部屋の印象を大きく変えられる例も多くあります。

小さな工夫でも「この部屋、他より良いな」と感じてもらえるため、費用対効果の高い改善策を考えましょう。

空室対策を値下げだけで行う

空室が続くと焦って家賃を下げたくなりますが、値下げだけで問題を解決しようとすると収益性が下がり、長期的に苦しくなります。また、値下げを続けてしまうと安くないと入らない物件というイメージがつき、競争力が落ちる原因ともなるでしょう。

本来、空室対策は複数の視点から行うべきです。

• ・写真の質を上げて内見前の印象を改善する
• ・小規模な内装改善で魅力を高める
• ・初期費用（敷金・礼金）の調整
• ・募集条件やターゲットを見直す

このように「値下げしなくても選ばれる物件」に育てていくことで、安定した入居率を維持できます。

物件の管理ができず退去者が増えてしまう

管理の質は入居期間に直結します。共用部分の清掃が行き届いていなかったり、設備の不具合に対する対応が遅かったりすると、入居者はストレスを感じ、短期間で退去してしまうことがあります。

• ・ゴミ置き場の管理不足
• ・設備故障の放置
• ・夜間の騒音への対応が遅い

上記のように物件の印象が悪くなると新規入居者も決まりにくくなるため、日々の管理はアパート経営の基礎体力と言えるほど重要です。自主管理が難しい場合は、信頼できる管理会社に任せることも検討しましょう。

入居者トラブル（騒音・滞納）対策を準備していない

アパート経営では、避けて通れないのが入居者トラブルです。特に、騒音問題や家賃滞納は他の入居者の満足度にも影響し、最終的に退去が増える原因にもなります。

トラブルを未然に防ぐためには、事前の準備が欠かせません。

• ・入居審査で属性・勤務先・収入を確認する
• ・ルール違反が起きた場合の対応を管理会社と共有しておく
• ・滞納が起きた際の督促手順を決めておく

準備があるだけで、いざ問題が発生したときもスムーズに対応でき、物件全体の秩序を保ちやすくなります。

アパート経営で失敗しがちな人の特徴

アパート経営は、正しい知識と計画があれば安定した収益が期待できますが、準備を怠ると想定外のトラブルに悩まされることがあります。

特に、失敗してしまう人には共通した行動パターンがあるため、自分自身が当てはまらないかチェックしておくことが大切です。ここでは、よくある特徴を6つ紹介します。

利回りの数字だけを信じてしまう人

表面利回りが高く見える物件ほど、初心者は「お得な物件だ」と錯覚しがちです。しかし、見た目の数字だけでは実際の収益性を判断することはできません。

利回りの裏には、 以下のような数字に反映されないリスクが隠れていることがあります。

• ・修繕費の増加
• ・家賃の下落
• ・入居率の低さ

利回りを見る際は「手元にいくら残るのか」という実質的なキャッシュフローまで計算することが大切です。

管理や運営を「放置すれば勝手に回る」と考えている人

アパート経営は「買って終わり」ではなく、むしろ購入後の管理が経営の質を左右します。入居者対応や清掃、設備のメンテナンスなど、日々の運営を放置してしまうと、入居者満足度が低下し、退去者が続出することにつながります。

管理の手間を軽減したい場合は、信頼できる管理会社に委託し、定期報告や改善提案を受けながら運用する仕組みを作ることが重要です。

メンテナンス費用を後回しにしがちな人

アパートの設備は年数とともに劣化していきますが、「後でいいだろう」と修繕を先延ばしにしてしまうと、結果的により大きな出費になることがあります。

• ・小さな水漏れを放置 → 大規模な腐食やカビの発生
• ・古い給湯器の交換を遅らせる → 故障で入居者が退去
• ・壁紙の劣化を放置 → 内見で印象が悪く空室が長期化

このように、早めの対応が長期的にはコスト削減につながります。計画的に修繕費を積み立てておく習慣が必要です。

市場調査や勉強をせずに始めてしまう人

アパート経営は投資の一つであり、知識ゼロで始めるのは危険です。

市場の特徴や地域のニーズ、融資の基礎知識などを知らないまま参入すると、収益性の低い物件を掴んでしまったり、空室対策がうまくできなかったりと、トラブルの連続に陥るでしょう。

最低限、以下の知識は習得しておくべきです。

• ・家賃相場の調べ方
• ・エリアごとの人口動向
• ・基本的な融資の仕組み
• ・修繕費・税金などのランニングコスト

最初に学んでおくことで、判断ミスを大きく減らせます。また、信頼できる不動産会社を見つけて、サポートを受けながら運用していくことも大切です。

「節税目的」だけでアパート経営を始めてしまう人

「節税になるから」と勧められてアパート経営を始めるケースは実際に多いですが、節税だけを目的にすると、運用の本質を見失いがちです。

節税効果はあくまで副次的なメリットであり、最終的には「収支が黒字か」「長期的に需要があるか」などを基に判断するべきです。

節税だけを追い求めると、本来避けるべき物件をつかむリスクが高まります。

出口戦略を考えず長期経営の視点を持てない人

アパート経営は「買って終わり」ではなく、「いつ・どのように売却するか」まで計画しておくことが重要です。出口戦略を持たずに運営していると、老朽化したタイミングで売れない、修繕費が急騰する、という状況に陥ることがあります。

長期的な視点で、以下のポイント等を把握しておくことで、資産価値を維持しやすくなります。

• ・売却益をどこで確定するか
• ・建て替えるタイミングをどうするか
• ・市場価格がどう動いている

アパート経営における実際の「失敗事例」を紹介

アパート経営の失敗は、特別なケースだけではありません。少しの油断や知識不足が重なり、気づいたときには取り返しのつかない状態になってしまうこともあります。

ここでは、実際のオーナーが経験したリアルな失敗談をもとに、その背景と教訓を見ていきましょう。

「立地が悪く満室にならず年間70万円の赤字」

40代のAさんは「家賃も手頃で利回りも良い」と紹介された郊外のアパートを見つけ、ほぼ即決で購入しました。

営業担当者から「今は入居が3部屋空いていますが、すぐに埋まりますよ」という言葉を信じ、深く調査することなく契約してしまったのです。

ところが、いざ運用を始めてみると、空室はなかなか埋まらず、1年経っても満室になったことはありません。理由を調べてみると

• ・スーパーや学校も遠く生活しづらい
• ・周辺には新築アパートが次々と建設され競争が激化
   

という、需要の弱いエリアだったことが後から判明しました。

結局、ローン返済や管理費を差し引くと、年間で約70万円の赤字に。「数字だけで決めてしまった自分の判断が甘かった」と悔やみ、物件購入前の市場調査の重要性を痛感したと言います。

「大規模修繕の費用が予想より高騰」

築30年以上のアパートを所有するCさんは、外壁のヒビ割れや屋上防水の劣化が気になってきたため、大規模修繕の見積もりを依頼しました。「150万円くらいかな」と軽く考えていたそうですが、返ってきた見積もりは約400万円。まさかの3倍近くの金額でした。

理由を確認したところ、

• ・外壁の内部まで広範囲に劣化が進行
• ・屋根材はすでに旧型で“全面張り替え”が必要
• ・給排水管も老朽化しており同時交換が望ましい

など、目に見えない部分の修繕が想像以上に必要な状態だったのです。しかし、Cさんは修繕積立をほとんどしておらず、急な出費に対応する余裕がありませんでした。

結局、修繕を先延ばしにしたことで入居者からのクレームが増え、数名が退去。その後家賃を下げて募集することになり、収支はさらに悪化していきました。

Cさんは「古い物件ほど、見えない部分でお金がかかる。日頃から積み立てておけば…」と悔しさをにじませています。

アパート経営を失敗しないために心がけるポイント

アパート経営は、事前準備と日々の運用で「成功するか、失敗するか」が大きく変わります。特に初心者の場合、物件購入時の判断ミスや、運用中のトラブルへの備え不足が原因で、想定外の赤字に陥るケースが少なくありません。

しかし、いくつかのポイントを意識しておくだけで、失敗のリスクは大幅に下げられます。ここでは、これからアパート経営を始める方が押さえておくべき重要なポイントを具体的に紹介します。

立地・需要・競合を必ず数字で確認する

アパート経営は「立地がすべて」といっても過言ではありません。どれだけ建物がきれいでも、住む人がいないエリアでは入居が決まりにくく、空室が長期化してしまいます。

そのため、購入前には感覚ではなく数字で判断することが大切です。具体的には次のようなデータを確認しておきましょう。

• ・エリアの人口推移（増えているか、減っているか）
• ・周辺の家賃相場
• ・類似物件の空室率
• ・未使用の土地や新築建設予定の有無

数字を元に判断することで、空室リスクを大幅に減らし、安定した運用がしやすくなります。

収支シミュレーションを最悪ケースまで想定して作る

アパート経営では、想定外の出費や空室が発生することがあります。そのため「順調にいった場合」だけではなく、「空室が続いた場合」や「大規模修繕が発生した場合」も想定した収支シミュレーションを作ることが重要です。

最低限、以下のケースは確認しておきたいところです。

• ・半年ほど空室が続く
• ・家賃を5〜10%下げざるを得ない
• ・突発的に10〜100万円規模の修繕が必要になる

最悪の状況でも赤字が続かず、手元資金が尽きない計画であれば、長期的に安定した運用が可能になります。

信頼できる管理会社を選び、定期的に状況をチェックする

管理会社はアパート経営の「パートナー」です。入居者対応やクレーム処理、清掃・修繕などの質が低いと、入居者の満足度が下がり、退去や空室が増える原因になります。

管理会社選びで確認したいポイントは次の通りです。

• ・トラブル対応のスピード
• ・空室対策の提案力
• ・管理担当者とのコミュニケーションの取りやすさ
• ・定期報告の有無と内容

管理を任せきりにせず、オーナーとして定期的に現状を確認し、問題があれば改善を依頼する姿勢が大切です。

適切な家賃設定とリフォーム戦略を立てる

家賃設定が周辺相場とズレていると、入居が決まりにくくなったり、逆に収益が減ったりします。また、リフォームも大切ですが、必要以上にお金をかけると費用を回収できない場合もあるでしょう。

効果的な家賃設定・リフォーム戦略のポイントは次のとおりです。

• ・周辺物件との比較で「適正家賃」を設定する
• ・小規模な内装改善（照明、壁紙、設備の部分交換）で印象をアップ
  
• ・ターゲット層に合った設備を導入する（宅配ボックス、独立洗面台など）

大掛かりな工事をする前に、費用対効果をよく考えて計画することが重要です。

修繕費・設備更新の積み立てを計画しておく

アパートは年数とともに必ず劣化します。外壁、屋根、給湯器、エアコンなど、いつか必ず交換や修繕が必要になるでしょう。

来たる時のために修繕費を準備していないと、突然の大きな出費に対応できず、赤字が続く原因になりかねません。

具体的には、

• ・毎月の収入の一部を修繕積立に回す
• ・築年数に応じて修繕の優先順位を決める
• ・20年〜30年目を目安に大規模修繕を想定しておく

こうした計画を立てておけば、急な出費にも慌てず対応できます。

入居者満足度を高める運用を意識する

入居者が長く住んでくれるほど、経営は安定します。逆に、短期間で退去が続くと、募集費用やリフォーム費用がかさみ、利益はどんどん減ってしまいます。

満足度を高めるためには、

• ・共用部分の清掃を徹底する
• ・設備の不具合にすぐ対応する
• ・騒音やゴミの問題などのトラブルを早期に対処する

など、基本的な管理を丁寧に続けることが不可欠です。小さな改善が、大きな満足につながり、結果的に高い入居率を維持できます。

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• ・定期清掃（2週に1回）
• ・共用部の細部までの点検

中部興産では、日頃の管理体制を徹底しています。

法人契約に強く満室を維持する仕組みがある

空室対策の大きな武器となるのが「法人契約」です。中部興産では下記のような法人契約の実績があり、企業の社宅ニーズを安定的に取り込むことで、満室経営を支えています。

• ・133社の法人と斡旋提携
• ・年間577件の紹介実績（2023年 3月時点）

建築時から一棟丸ごと借り上げに至った事例もあり、これも県内トップクラスの法人ネットワークがある中部興産ならではの強みです。

失敗しない物件の選び方チェックリスト

アパート経営は、購入前の「物件選び」が成否を大きく左右します 見た目がきれいな物件でも、立地や需要が弱ければ空室が続き、修繕リスクが高ければ後から大きな出費につながります。

以下のチェックリストを参考に、購入前にしっかり確認しておけば、リスクの高い物件を避けやすくなり、安定した運用がしやすくなるでしょう。

▼ 物件選びチェックリスト（確認ポイントを網羅）

 

チェック項目	確認ポイント（より詳しく）
立地・需要	・駅／バス停までの距離 ・商業施設（スーパー、コンビニ）の距離 ・病院・学校など生活インフラの有無 ・人通りや街灯の有無（夜間の安全性） ・人口推移（増加／減少） ・単身者／ファミリーどちらの需要が強いか ・大学・企業などの集客施設の有無
周辺相場	・同じ間取り・築年数の家賃相場 ・類似物件の空室率 ・募集から成約までの期間（長すぎないか） ・相場より高すぎる／低すぎる家賃設定の理由 ・競合物件の人気設備の有無
建物コンディション	・外壁・屋根の劣化 ・鉄部のサビや腐食 ・雨漏り跡の有無 ・給湯器・エアコンなど設備の年式 ・水回り（キッチン・浴室・洗面）の状態 ・給排水管の劣化の可能性 ・過去の修繕履歴の有無
管理状態	・共用部分の清掃頻度 ・ゴミ置き場のルール順守状況 ・植栽の手入れ ・郵便受け周辺が荒れていないか ・不法投棄や放置自転車の有無 ・現入居者のマナー（騒音・ゴミ出し）
競合状況	・周辺の新築・築浅の供給量 ・競合物件の設備内容（ネット無料／宅配BOXなど） ・同時期に募集の多い物件がないか ・価格帯・間取りの被りが多すぎないか
資金計画	・ローン返済額が家賃収入に対して適正か ・空室期間が出た場合のキャッシュフロー ・修繕積立が確保できる資金状況 ・購入後の税金（固定資産税など）を把握しているか ・大規模修繕に備えられているか
ターゲット明確化	・単身者／ファミリー／学生のどれが中心か ・ターゲットが求める設備を備えているか ・駐車場の必要性の有無 ・周辺エリアに住む人の属性（年齢・家族構成） ・ターゲットと家賃設定が合っているか

 

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