沖縄の軍用地売買における注意したいトラブル

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2023.02.17

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軍用地売買で起こるトラブルを解説!避けるために気をつけたいポイントとは?

不動産投資として注目されている軍用地売買ですが、十分な知識がないとトラブルに巻き込まれる可能性があります。本記事では軍用地売買で起こり得るトラブルについて解説。トラブルを避けるためのポイントも紹介するので「初めての軍用地売買で不安なことが多い」「軍用地売却って難しそう」などの悩みを抱えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

軍用地売買で気をつけたいトラブル【物件情報編】

まず最初に、軍用地売買で起こり得る物件情報に関するトラブルをご紹介します。物件情報に関するトラブルは、契約前に注意深く確認することで避けられるものがほとんどです。

これから軍用地の売買を考えている方は、確認しておきましょう。

軍用地の位置情報が正確に伝えられていない

軍用地の売買を行う際「土地の位置情報が正確に伝えられていない」ことが原因でトラブルに発展する場合があります。

軍用地の位置情報は「返還リスク」や売買価格を決定する「倍率」に関わってくるため、正確な情報を把握しておくことが大切です。しかし軍用地の位置情報は物件情報や航空写真を参考に確認するのみとなり、内見をすることも実際に立ち入ることもできません。不動産会社の中には、位置情報をざっくりとしか伝えてくれない会社もあるので、こちらから正確な情報を確認することが必要です。

位置情報に関してよく用いられる事例が、軍用地がフェンス内orフェンス外どちらにあるのかという問題。一般的にフェンス外の軍用地は返還リスクが高いという認識を持っている方が多いため、フェンス内の土地に比べ人気が下がるケースがあります。

契約した後に「認識していた軍用地の位置情報と違う」といったトラブルに発展しないために、必ず正確な位置情報を把握しておきましょう。

登記事項と軍用地情報の内容が異なる

不動産会社のHPや広告に記載されている軍用地情報が、登記事項証明書に掲載されている実際の情報と異なるケースも起こり得ます。トラブルに発展するよくある事例が「土地の面積が異なる」「位置情報が異なる」などです。

不動産会社の中には、掲載している軍用地の航空写真が大雑把な会社もあり、一目見ただけでは正確な情報を把握できない場合も。契約を考えているのであれば、事前に登記簿謄本や地籍併合図、土地賃借料算定調書で正確な情報を確認するようにしましょう。

返還リスクについて伝えられていない

軍用地売買で避けることができないのが「返還リスク」です。軍用地の移設や日本からの撤退が決まった場合、土地は政府に返還される可能性があります。

「返還リスク」は、どの軍用地にも起こり得る問題で、返還リスクが全くない土地はありません。現在返還リスクが低いと思われている軍用地であっても、10年後にはどうなっているのかわからないのです。

良い面だけを伝えてくる不動産会社の言葉は鵜呑みにしすぎるとトラブルに発展する可能性があります。返還リスクについては、不動産会社から詳しく説明してもらうようにしましょう。

また軍用地を購入する際は、必ず返還リスクを頭に入れておくことが大切です。

宅建免許をもっていない業者が販売を行なっている

軍用地の売買は宅地建物取引に該当しません。宅建業法も適用されず、重要事項説明の義務も無いとされています。そのため宅建免許を持っていない業者や個人業者が売買を行なっていることも多々あります。

個人間での取引は違法では無いのですが、何かしらの問題が生じた場合、仲介業者が立ち会わないことでトラブルの解決がうまく進めない恐れも。購入する側も売却する側も、信用できる不動産会社を通してやり取りを行うのがトラブルを避けるために重要なポイントです。

契約時にトラブルが生じる

前項で説明したように、軍用地は宅建免許を持っていない業者や個人業者との売買も行えるため、手付金詐欺といったトラブルが起こる危険性もあります。

手付金詐欺に巻き込まれないためには、信用できる不動産会社に売買を依頼することが重要。過去の実績や会社情報をしっかりと確認し、売買を任せる会社を選びましょう。

手付金詐欺などの観点からも、個人間での軍用地売買のやり取りはあまりおすすめできません。

軍用地売買で気をつけたいトラブル【費用面】

続いて軍用地売買の費用面に関するトラブルについてご紹介します。

仲介手数料の有無

軍用地売買における仲介手数料の有無は、取引形態によって異なります。売主宅建業者として取り扱いがある場合は、仲介手数料がかかりません。一方仲介として売り出している場合は手数料が発生します。

軍用地を購入・売却する際には、事前にどのくらいの仲介手数料を支払う必要があるのかを確認しましょう。

借地料振込の時期

軍用地を購入する時期によって、当該年度分の借地料を受け取れない可能性があります。

軍用地の借地料は毎年7月〜8月初旬に、1年分の借地料が国から振り込まれる仕組みです。もし購入した物件の登記手続きや届出が振込期日までに行われない場合、1年分の借地料は以前の所有者に振り込まれてしまいます。

3月〜6月にかけて軍用地を購入する方は、振込期日までに登録が終わらない危険性もあるため十分な注意が必要。当該年度分の借地料を受け取るための手続きがいつまでに必要か、事前に把握しておきましょう。

軍用地売買でトラブルを避けるために意識したい3つのポイント

これまで軍用地売買で起こり得るトラブルについて解説してきました。ここからは、トラブルを避けるために意識したいポイントを3点ご紹介します。

記事の前半で紹介したトラブルのおさらいも含めて参考にしてください。

1. 契約前に軍用地の情報を詳しく確認する

軍用地売買に関するトラブルを避けるために、まず意識したいのが「軍用地の情報」についてしっかりと確認しておくことです。

これまで解説してきたように「位置情報が異なる」「土地の広さが異なる」など、軍用地に関する認識のズレが原因でトラブルに発展することが多くあります。軍用地は実際に立ち入ることができないため、不動産会社から詳しい情報を聞き出すことを忘れないようにしてください。

航空写真や掲載情報だけではイメージしにくい場合は、下記書類を提出してもらい確認することが重要です。

  • ・土地賃借料算定調書
  • ・登記事項証明書(登記簿謄本)
  • ・地籍併合図(航空写真)

2. 個人業者や無免許業者とのやり取りを避ける

大きなトラブルを避けるためには、信頼できる不動産会社と売買契約を進めるのがおすすめです。個人業者や無免許業者が軍用地の売買を行なっている場合もあるのですが、万が一問題が生じた際に解決が困難になります。

さらに軍用地売買に関する知識が十分でない場合、金額や条件面で丸め込まれてしまう危険性も捨てきれません。信頼できる不動産会社を見つけ、軍用地に関して不明点がある場合は丁寧な説明を求めるようにしましょう。

3. 軍用地登記の「地目」を確認する

軍用地の売却を考えているのであれば、登記簿上の地目を確認しておく必要があります。地目とは、どんな目的で土地を使用するのかを分類した「土地の用途」のことです。この地目が「田」「畑」になっている場合は、注意が必要です。

「田」「畑」といった農地を売買する場合、購入する方が農業従事者でなければ、農業委員会からの許可が下りません。先に地目変更登記等が必要となることもあるため、売却しようと考えている土地の地目が「田」「畑」になっている場合は、土地家屋調査士、行政書士や農業委員会に相談しましょう。黙認耕作地でない場合は「雑種地」に地目変更するのが一般的です。

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軍用地売買のトラブルを把握して売買を成功させよう!

本記事では、軍用地売買を行う際に起こり得るトラブルについてご紹介しました。軍用地売買は、通常の不動産売買とは異なるトラブルが起きる場合もあります。これから軍用地売買を考えている方は、記事内で紹介している項目を参考に対策を練りましょう。

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