沖縄でアパート経営を行う際「利回りは良いの？」「沖縄ならではの特徴はあるの？」など、さまざまな疑問が生じるでしょう。この記事では、沖縄特有の市場動向や気候条件を踏まえ、アパート経営を成功へと導くためのヒントと戦略を詳しくご紹介します。沖縄でのアパート経営をお考えの方、現在のアパート経営がうまく進んでいない方は、ぜひ参考にしてみてください。

沖縄アパート経営の利回り

沖縄でアパート経営をはじめようと考えている方がまず気になるのは「沖縄は不動産投資の利回りが良いのか？」という点だと思います。結論からいうと沖縄でのアパート経営の利回りは、他の都道府県と比べ若干低めです。

これには土地価格が高い一方、家賃は比較的低いことが関係しています。実際の表面利回りは6％以下の物件が多く、高利回りの物件は簡単にはみつかりません。

ただ、沖縄での不動産投資は他の都道府県と比べ選択肢が豊富といわれています。コンドミニアム経営やリゾートマンション経営、民泊経営、軍用地投資など、アパート経営の他に不動産経営の選択肢が多いのが特徴です。

さらに沖縄は全国的に比較しても空室率が低く、安定した経営が望みやすいなど多くのメリットもあるため、利回り以外の要素を考慮してアパート経営の計画を立てるのが良いでしょう。

沖縄アパート経営のメリット

沖縄のアパート経営は他の地域と比べて特有のメリットが多く、これが多くの投資家を魅了しています。以下で、その主要なメリットについて詳しく探っていきましょう。

空室率が低い

沖縄は他の都道府県と比較して空室率が低いことで知られています。

全国賃貸住宅経営者協会連合会が算出したデータ（※）によると全国賃貸住宅の平均空室率は約21.4%に対し、沖縄の空室率は13.11%。これは全国で最も低い数値となっており、賃貸需要が高いことが伺えます。

空室状態が長く続くことは、アパート経営を行ううえでの最大のリスクとなるため、空室率の低さは大きなメリットと考えられるでしょう。

※「平成30年住宅・土地統計調査」を元に全国賃貸住宅経営者協会連合会が調査

人口増加率が高い

沖縄は日本全国の中でも人口増加が確認できている特殊な地域です。アパート経営を成功させるには、賃貸物件のニーズが高い地域を選ぶことが重要。物件数に対して人口の割合が少なく、賃貸物件の需要が低い地域でアパート経営を行おうとしても、成功する確率は低くなります。

日本全国では2008年を最後に人口減少が続いている中、沖縄では2021年まで人口が増加し続けました。2022年に−0.01％人口減少が起こったものの、現代の日本で唯一人口増加が顕著に確認できている地域となっています。

出生率も高いことから今後も高い人口増加率が期待でき、アパート経営に適した都道府県であると考えられるでしょう。

持ち家率が低く賃貸需要が高い

沖縄は全国的にみて、最も持ち家率が低い都道府県です。平成30年住宅・土地統計調査（※）によると、全国の平均持ち家率が61.2％なのに対し、沖縄ではわずか44.1%の割合に留まります。一般的に持ち家率が低く借家率が高い地域の方が賃貸需要が高いため、アパート経営を行う方にとっては、大きなメリットとなります。

※平成30年住宅・土地統計調査

沖縄アパート経営のデメリット

アパート経営を実施するのは人生の中でも大きな決断となるため、メリットだけでなくデメリットも把握しておきましょう。以下で沖縄でアパート経営を行う主要なデメリットについてご紹介します。

利回りがあまり良くない

記事冒頭で記載した通り、沖縄での不動産投資はあまり利回りがよくありません。沖縄は全国的に県民所得が低い地域となるため、賃貸物件の家賃も低めに設定されていることが多いです。一方で台風などの自然災害への対策から建築単価が高く、物件の購入費用も高くなります。

高い利回りの不動産投資を実施したいと考えている投資家の方にとっては、沖縄での不動産投資はあまり向いていないといえるでしょう。ただし利回りだけがアパート投資を決断する判断材料とはならないため、前述したメリットを含め検討することが大切です。

台風・シロアリなど自然災害の影響を大きく受ける

沖縄は台風がよく接近する地域であることに加え、高温多湿な気候からシロアリ被害を受けやすい難点があります。そのため、沖縄の物件は自然災害に強い鉄筋コンクリート造が採用されることが多いです。木造・鉄骨のアパートに比べ建築費用が高額なため、初期投資が高くなる点はデメリットといえるでしょう。

さらに鉄筋コンクリート造の物件だとしても、台風や潮風の影響を少なからず受けるため、定期的なメンテナンスが必要になります。

賃料設定と管理のコツ

アパート経営を行う際に重要となるのが家賃設定の金額です。アパート経営は家賃収入が主な利益となるため、設定金額は慎重に決めなければなりません。

以降で家賃を決める際に考慮したいことについて見ていきましょう。

費用の3〜5倍の金額を目標にする

アパート経営の家賃は一般的に、毎月かかる費用の3〜5倍を目標として設定するのが良いとされています。例えばアパート経営にかかるトータルの費用が15万円だった場合、45〜75万の家賃収入を得られる家賃設定を行うべきです。アパートの管理数が10部屋ある場合一部屋あたり4万5千円（45÷10＝4.5）の家賃に設定できると良いでしょう。

管理費用の3〜5倍の収益の家賃に設定できれば、空室が数部屋残る時期があったとしても安定した経営を続けられるメリットがあります。

地域毎の平均賃料と相場観を知る

アパートの家賃設定は、地域ごとの平均賃料や近隣物件の情報を考慮しなければなりません。当然のことながら、地域相場よりも高すぎる家賃に設定してしまった場合、入居者はなかなか集まりません。

似た立地条件や構造、面積、間取りの競合物件をいくつかリストアップし、家賃の相場を調べましょう。沖縄県内の地域別家賃相場については、以下の記事で紹介しているので参考にしてください。

【2024年最新】沖縄の家賃は高い？地域ごとの家賃相場を徹底解説！

競合物件との差別ポイントを点数化する

似たような立地条件の物件がリストアップできたら、自分が管理する物件と比較し「優れているポイント」「劣っているポイント」を洗い出していきましょう。

例えば「バストイレ別」「Wi-Fi完備」など、競合アパートにはない利点があった場合、家賃を1000円単位でアップしていきます。逆に「駅から遠い」「日当たりが悪い」など、欠点があった際には割引をしていく考え方です。

設備や環境を中心にアパートが持つスペックを箇条書きで洗い出し、競合物件と比較した上で家賃を決定すると根拠に基づいた設定ができるでしょう。

物件選びと立地のポイント

アパート経営では、どの地域のどの物件を管理アパートにするのか判断することも非常に重要です。需要がないアパートを選んでしまった場合、いくら宣伝をしても入居者が集まりません。

沖縄のアパート選びで押さえておきたい基本事項を把握しておきましょう。

鉄筋コンクリート造の物件を選ぶ

沖縄でアパート管理を行う場合は、鉄筋コンクリート造の物件を選びましょう。前述したとおり、沖縄は台風やシロアリ被害が大きい地域のため、物件を建設する際は鉄筋コンクリート造が必須です。木造のアパートを選択してしまった場合、修繕費やメンテナンスに多くの労力や費用が必要になることがあります。

新たに物件を建設してアパート経営を行う場合、元ある物件を契約して経営を行う場合いずれも鉄筋コンクリート造を選択するのが賢明です。ただし鉄筋コンクリート造の物件も、外壁にヒビに雨や潮風が入り込むことで劣化を招くため、定期的なメンテナンスが必要なことは覚えておきましょう。

離島の需要はあまり高くない

観光地としての人気から賃貸物件も人気があるとも考えられますが、離島の賃貸需要は沖縄本島に比べ、あまり高くありません。中には賃貸需要が高まっている地域もありますが、観光地としての人気だけを考えて離島でアパート経営を行うのは危険です。

さらに離島で生活しようと考えている方は、アパートではなく一戸建ての需要が高い傾向もあります。地域ごとの細かな賃貸需要を十分に調査した上で、場所選びを行いましょう。

沖縄でアパート経営におすすめのエリアを知る

沖縄本島の中でも賃貸需要が高いエリアと低いエリアが存在します。当然のことながら、需要が高いエリアを選んだ方が経営がうまく進む可能性が高いため、地域選びはとても重要です。

沖縄で住みやすい人気エリアについては以下の記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

【2024年最新】沖縄で住みやすい街・エリアは？沖縄の不動産屋が地域ごとの住みやすさを解説！

沖縄でアパート経営する際に知っておきたいこと

沖縄でのアパート経営は、美しい自然環境と成長する観光業で大きな魅力がありますが、成功するには地域の特徴を理解し、適切な準備と戦略が必要です。ここでは、沖縄でアパートを経営する際に意識すべきポイントをご紹介します。

台風・シロアリ対策を徹底する

沖縄は台風が頻繁に発生する地域です。強風による損傷を未然に防ぐため、建物は台風対策を施した頑丈な構造でなければなりません。また、気候が湿度が高いため、シロアリ被害のリスクも。定期的な点検と適切な防除措置を行うことが重要です。

駐車場の有無を確認する

沖縄は車社会で、ほとんどの人が移動に車を利用します。そのため、アパートに駐車場を用意することは、テナントを引きつけ、満室率を高める重要な要素となるでしょう。

駐車場が設備されていないアパートを保有している場合は、近隣の月極駐車場を紹介するなどの工夫が必要です。

厳密な収益計画を立てる

初期投資や運営コスト、さらには台風やシロアリなどの特別なメンテナンス費用を考慮し、リアルな収益計画を立てましょう。予期せぬ出費があっても安定した経営ができるよう、しっかりとした財務計画が必要です。築年数の経過によって空室率が上がる可能性もあるため、どの程度までの空室率でなら利益が確保できるのか考えることも忘れてはいけません。

収益計画はあくまで予測となるため、時代や傾向に合わせて数年ごとに見直していくことが重要です。

賃貸経営の知識を入れる

不動産経営は単に物件を所有し、賃料を集めるだけではありません。法律、税務、契約管理など、多岐にわたる知識が必要となります。適切なセミナーや資格取得で知識を深め、専門家のアドバイスを求めることも重要です。

ご自身だけで経営を行っていくのが不安な方は、沖縄県内の不動産会社に協力を依頼することで安定した経営をサポートしてくれます。

ターゲットを決める

学生、観光客、若い労働者など、経営するアパートが目指すターゲットを明確にしましょう。沖縄のどの地域にニーズがあるのか、どのような施設が求められているのかを研究し、戦略を練る必要があります。

長期的な視点を持つ

アパート経営は短期間での利益を求める投資ではありません。アパート経営は黒字化するまでに目安として10年が必要だといわれています。初期投資の回収を焦り、賃料を高く設定しすぎてしまうと、結果的に不利益を被ることも考えられます。

物件の価値を維持し、長期的な収益を確保するためには、継続的なメンテナンス、良好なテナント関係、そして地域社会との協力が不可欠です。資産価値の維持、入居者の満足度向上、市場の変動への対応、持続的な収益確保など、経営のあらゆる面において30年後を視野に入れて計画を立てていくことが成功につながるでしょう。

沖縄でアパート経営を始めるなら中部興産をご活用ください！

沖縄でアパート経営をお考えの方は、ぜひ中部興産へお問合せください。

中部興産は、沖縄県内で最多の管理戸数15,000戸以上を持つ不動産会社です。1982年の創業以来、賃貸管理仲介業・不動産売買・マンション管理を中心に幅広い事業を展開してきました。

管理物件の入居率は98％を誇り、オーナー様の空室リスクを軽減するサポートが可能です。「アパート経営を行うための知識が不安」「アパート経営の資金繰りが心配」などの相談にもお答えいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

中部興産が選ばれる理由

・管理戸数15,000戸以上（沖縄県内最多）
・店舗数9店舗（沖縄県内最多店舗）
・創業40年以上
・賃貸年間契約件数2,000件以上（沖縄県内最多）

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