軍用地を相続したら売却・保有・分割のどれを選ぶ？判断基準と手続きの順番

親から軍用地を相続したものの、兄弟姉妹との共有名義のまま「売るか、持ち続けるか、分けるか」を決めきれていない。そんな方は少なくありません。

結論から言うと、売却・保有・分割の3案を「手取り額」「管理の手間」「将来のリスク」の3つの軸で、同じ条件に並べて比べると判断しやすくなります。

中部興産株式会社と株式会社NEXER Groupの合同調査では、不動産を相続した経験がある全国の100人のうち、方針として「そのまま保有」を選んだ人が57.0%、「売却した」人が33.0%でした。相続した不動産を持ち続けるか手放すかは、経験者の間でも見解が割れていることがわかります。

本記事では、3つの選択肢の違い、軍用地の価格が決まる仕組み、相続後に踏む手順の順番を、宅地建物取引士・上級相続支援コンサルタントの視点で解説します。

相続した軍用地は売却・保有・分割のどれを選ぶかで手取りと手間が変わる

相続した軍用地の扱いは「売却する」「保有を続ける」「分割して分ける」の3つに分かれます。どれが正解かは、家族の状況で変わります。

ただし、比べる物差しは共通で、次の3つです。

• 手取り額：手元にいくら残るか
• 管理の手間：誰がどれだけ手間を負うか
• 将来のリスク：次の世代まで見たときに何が起きうるか

この3点を、3つの選択肢で同じ条件にそろえて並べてください。片方だけを詳しく調べて決めると、あとで「持ち続けた場合の負担を見落としていた」といった後悔につながりやすくなります。

比べる軸	売却する	保有を続ける	分割して分ける
手取り額	売却代金から諸費用と税金を引いた額が一度に入る	借地料が継続して入る。売却代金は入らない	分け方による（売って代金を分ける／一人が取得し代償金を払う など）
管理の手間	売却が終われば管理はなくなる	借地料の受け取り・固定資産税の納付・相続人どうしの連絡が続く	分け方の合意づくりに手間がかかる。分けた後は各自で管理
将来のリスク	売却後の借地料収入や値上がりは得られない	返還や次の相続で、持分がさらに細かくなるおそれ	分け方によっては共有が残り、次の相続に問題を持ち越す
向いている家族	現金で公平に分けたい／管理を担う人がいない	借地料を収入として残したい／管理を担う人が決まっている	相続人ごとに希望が分かれている

※ 一般的な比較です。実際の手取りは、借地料・売買価格・税金の条件で変わります。

なお、相続手続きの流れや遺産分割の方法、相続税対策の詳しい説明は、関連記事にまとめています。この記事では「売る・持つ・分ける」の判断に絞って解説します。

売却する場合：現金化しやすい一方、譲渡所得税がかかり借地料が止まる

売却の一番の利点は、現金に換えることで相続人どうしが公平に分けやすくなる点です。管理の手間もなくなり、県外に住む相続人がいても話をまとめやすくなります。

一方で、毎年入っていた借地料収入は止まります。また、売却益が出れば譲渡所得として所得税・住民税がかかります。

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。相続した土地の所有期間は、亡くなった方が取得した日から数えるため、長く持たれていた軍用地は長期譲渡所得になるのが一般的です。

相続税を納めた場合は、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えられる特例があります。売るかどうか迷っている段階でも、この期限は早めに確認しておきましょう。

出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」、国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

保有する場合：借地料は続くが、共有名義のままだと次世代で持分が細かく分かれる

軍用地は、国が土地所有者と賃貸借契約を結んで使用している土地です。保有を続ける最大の利点は、借地料という安定した収入が続く点にあります。売買の手間もかかりません。

ただし、兄弟姉妹の共有名義のまま持ち続けると、次の相続で注意が必要です。共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに配偶者や子に分かれて引き継がれます。

相続人が増えるほど、売る・貸すの判断に必要な合意は取りにくくなります。保有を選ぶなら「誰が管理するか」「次の相続でどう引き継ぐか」まで、いまの相続人で決めておくことが大切です。

出典：沖縄防衛局「駐留軍用地特別措置法」

分割する場合：換価・代償・現物の3方式と、軍用地に向く分け方

分割の方法には、主に次の3つがあります。

• 換価分割：軍用地を売却し、代金を相続人で分ける
• 代償分割：一人が軍用地を取得し、ほかの相続人に差額を金銭で支払う
• 現物分割：土地そのものを分けて、それぞれが取得する

軍用地は面積が小さいことも多く、土地を分けると1区画あたりの価値が下がったり、そもそも分けにくかったりします。そのため実務では、売却して公平に分ける換価分割か、借地料を受け取りたい人が取得して代償金を払う代償分割が検討されやすくなります。代償分割は、取得する人に代償金を払える資金があるかどうかが分かれ目です。

どの方式でも、まず「いくらで売れる土地か」を相続人全員が同じ数字で知ることが出発点になります。

出典：東京家庭裁判所「遺産分割調停の進め方」（PDF）

軍用地の売買価格は年間借地料×倍率で決まる

軍用地の売買価格は「年間借地料×倍率」で考えるのが一般的です。年間借地料は、国との賃貸借契約にもとづいて土地所有者が毎年受け取る借地料の額です。倍率は、買い手がその土地を借地料の何年分の値打ちとみるかを表します。

例）

• 年間借地料：100万円
• 倍率：40倍
• 売買価格の目安：4,000万円

倍率は施設ごと・時期ごとに変わります。主に次の要因で動きます。

• 返還の見通し：返還の予定がなく、使われ続ける見込みが高い施設ほど高くなりやすい
• 面積と価格帯：面積が小さく手ごろな価格の土地は買い手が多く、高くなりやすい
• 需要と金利：安定収入を求める買い手が増えると上がり、金利が上がると下がりやすい

同じ借地料でも、施設や時期が違えば売買価格は大きく変わります。相続人どうしで話し合う前に、いまの倍率を反映した査定額を確認しておくと、判断の土台がそろいます。

軍用地の相続に関するよくある質問にプロが回答

軍用地の相続と売却について、よくある質問に宅地建物取引士の視点で答えます。手続きの細かな流れは関連記事に任せ、ここでは判断に関わる点に絞っています。

Q1. 相続人が軍用地を売却する場合、必要な書類は何ですか？

主に次の書類を用意します。

• 登記事項証明書（相続人名義に変わったことが分かるもの）
• 登記識別情報（または登記済証）
• 売主の印鑑証明書と実印
• 本人確認書類
• 固定資産税の納税通知書

軍用地ならではの書類として、次のものも用意します。

• 国との賃貸借契約の内容が分かる書類
• 年間借地料の金額が分かる書類

借地料は価格の土台になるため、買い手や査定する側が確認します。

Q2. 相続人は軍用地の売却前に相続登記を完了させる必要がありますか？

はい。売却では買主へ名義を移す登記をしますが、その前提として、亡くなった方の名義から相続人の名義に変える相続登記が必要です。

また、2024年4月1日から相続登記は義務になりました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になりえます。義務化の前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。売るか迷っている段階でも、登記は先に済ませておくと安心です。

出典：政府広報オンライン「相続登記が義務化されたなんて、知らなかった!」（政府広報・法務省）、法務省「不動産を相続したら？ 対応チャート」（PDF）

Q3. 軍用地の倍率は、どのような要因で上下しますか？

主に「返還の見通し」「面積と価格帯」「需要と金利」の3つです。

返還の予定がなく長く使われる見込みの施設は、借地料が続くと考えられるため倍率が高くなりやすく、返還が話題になった施設は下がりやすくなります。面積が小さく手ごろな価格の土地は買い手が多いため、売りに出る土地が少ない時期は品薄になり、倍率が上がりやすくなります。

また、安定収入を求める買い手が増える低金利の時期は上がり、金利が上がると下がりやすい傾向があります。倍率は売り出す時点で変わるため、数年前に聞いた価格をそのまま当てはめないことが大切です。

Q4. 相続した軍用地に返還計画がある場合、価格はどう変わりますか？

返還の計画が示されると、将来の借地料が見通しにくくなるため買い手がつきにくくなり、倍率は下がりやすくなります。返還後は借地料が止まり、土地は一般の土地として、跡地の利用計画や立地で価値が決まるようになります。

なお、返還後も土地を使用・収益していない場合は、跡地利用特措法にもとづき、引渡日の翌日から3年を限度に、借地料に相当する給付金が支払われる制度があります。返還の予定がある土地は、時期と跡地の利用計画を確認してから、売るか持つかを比べましょう。

出典：沖縄防衛局「駐留軍用地返還跡地における取組」

Q5. 共有名義の軍用地を売却するには、相続人全員の同意が必要ですか？

土地全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。民法では、共有物に「変更」を加えるには共有者全員の同意が要るとされ、土地全体を売るといった処分も、全員がそろわなければ進められません。

一方、自分の持分だけなら単独で売ることもできます。ただし持分だけを買う人は限られ、価格も低くなりやすいのが実情です。方針が分かれているときは、まず全員で同じ査定額を見てから話し合うと、合意に近づきやすくなります。

出典：独立行政法人中小企業基盤整備機構 J-Net21「改正民法（第2回）ー共有制度の見直しー」

Q6. 県外に住む相続人でも、沖縄の軍用地の売却手続きを進められますか？

進められます。書類のやり取りや契約は郵送やオンラインで進められることが多く、現地の確認や買い手との調整は不動産会社が代わりに担うのが一般的です。決済の場に立ち会えない場合も、司法書士による本人確認や委任の手続きで進める方法があります。

県外の相続人がいるときは連絡役を一人決め、査定額などの情報を全員に同じタイミングで共有すると、話がまとまりやすくなります。

【独自調査】相続不動産オーナー調査 ～相続した不動産の判断実態～

中部興産株式会社と株式会社NEXER Groupは、不動産を相続した経験がある全国の男女100人に、方針を決めるまでの期間、判断で重視したこと、困ったこと、これから相続する人へのアドバイスを聞きました。

その結果、相続した不動産の方針は「そのまま保有」57.0%と「売却した」33.0%に分かれ、判断で最も重視されたのは「親族の合意」（44.0%）でした。

なお、この調査は軍用地に限らず、住宅や土地など不動産全般の相続について聞いたものです。回答者の80.0%が60代以上で、沖縄の軍用地にそのまま当てはまる数字ではありません。それでも、相続した不動産を前に人がどこで迷い、何を重視したかは、軍用地の判断にも通じる部分があります。

調査概要（対象・期間・方法）

• 調査対象：事前調査で「不動産を相続した経験がある」と回答した全国の男女
• 有効回答数：100人
• 調査期間：2026年9月21日～9月28日
• 調査方法：インターネットでのアンケート
• 調査主体：中部興産株式会社と株式会社NEXER Groupの合同調査

①相続発生から方針を決めるまでに要した期間と、名義の状態

方針が決まるまでの期間は「3か月以内」が54.0%で最も多くなりました。半数以上が早い段階で方向を決めている一方、「まだ決まっていない」人も11.0%います。

方針を決めるまでの期間	割合
3か月以内	54.0%
半年以内	18.0%
1年以内	8.0%
2年以内	9.0%
まだ決まっていない	11.0%

※ 質問「相続発生から今後の方針を決めるまでにどのくらいかかりましたか？」（単一選択・回答者100人）

名義の状態は「単独名義に変更済み」が80.0%でした。残る20.0%は、「共有名義のまま」が12.0%、「被相続人名義のまま」と「一部のみ変更」がそれぞれ4.0%で、名義の整理が終わっていません。

相続した不動産の名義の状態	割合
単独名義に変更済み	80.0%
共有名義のまま	12.0%
被相続人名義のまま	4.0%
一部のみ変更	4.0%

※ 質問「相続した不動産の名義は現在どの状態ですか？」（単一選択・回答者100人）

共有名義や亡くなった方の名義のままでは、売るにも貸すにも、まず名義の整理から始めることになります。兄弟姉妹で共有しやすい軍用地ほど、方針と名義の整理は早めに手をつけておくと安心です。

②相続した不動産の方針と、判断で重視した項目

選んだ方針は「そのまま保有」57.0%、「売却した」33.0%で、保有と売却に分かれました。

相続した不動産について選んだ方針	割合
そのまま保有	57.0%
売却した	33.0%
賃貸に出した	4.0%
一部売却	4.0%
検討中	2.0%

※ 質問「相続した不動産について選んだ方針を教えてください」（単一選択・回答者100人）

その方針を選ぶうえで重視した項目（3つまで選択）は、「親族の合意」が44.0%で最も多く、「管理の手間」38.0%、「固定資産税の負担」28.0%が続きました。「手取り額」は15.0%でした。

方針を選ぶうえで重視した項目	割合
親族の合意	44.0%
管理の手間	38.0%
固定資産税の負担	28.0%
税金	21.0%
手取り額	15.0%
将来の資産価値	11.0%
借入の有無	1.0%

※ 質問「その方針を選ぶうえで重視した項目は何ですか？」（3つまで選択・回答者100人）

方針を選んだ理由には、次のような声がありました。

• 家族の合意の上で相続をどうするか考えたから（60代・女性）
• 自分一人で管理するのは大変そうだと思ったから（30代・女性）
• 誰も住まないのに税金だけかかるから（60代・男性）

金額だけでなく、家族が納得できるか、誰が管理を担うかが判断を左右しています。軍用地でも、手取り額と並べて「合意」と「管理」を同じ表で比べることが、話し合いを進める近道です。

③相続直後に困ったこと（相場・手続き・親族間の合意）

相続直後に困ったこと（複数選択）は、「特になし」が71.0%で多数でした。一方で「手続きが分からない」が18.0%、「相場が分からない」が9.0%と、戸惑った人も一定数います。親族間の合意に関わる「親族と連絡が取れない」も5.0%ありました。数は少ないものの、兄弟姉妹で共有しやすい軍用地では、相続人の一人と連絡が取れないだけで話し合いが進めにくくなります。

相続直後に困ったこと	割合
特になし	71.0%
手続きが分からない	18.0%
相場が分からない	9.0%
親族と連絡が取れない	5.0%
相談先が分からない	3.0%
共有名義で動けない	3.0%

※ 質問「相続直後に困ったことは何ですか？」（複数選択・回答者100人）

相談した不動産会社の数は「0社」が64.0%で、相談せずに方針を決める人が多いようです。1社以上に相談した人は合わせて36.0%でした。

振り返って後悔している点（複数選択）も「特になし」が77.0%ですが、少数ながら「もっと早く動けばよかった」9.0%、「複数社に査定を依頼すればよかった」8.0%という声もありました。相場や手続きは、最初に一度確認しておく価値がありそうです。

④これから相続する人へのアドバイス（経験者の声）

これから不動産を相続する人へのアドバイス（複数選択）は、「相続登記を先に済ませる」が38.0%で最も多く、「有資格者のいる窓口に相談する」25.0%、「相続人全員で査定額を共有する」23.0%が続きました。

これから相続する人へのアドバイス	割合
相続登記を先に済ませる	38.0%
有資格者のいる窓口に相談する	25.0%
相続人全員で査定額を共有する	23.0%
売却と賃貸の両方を試算する	6.0%
その他	21.0%

※ 質問「これから不動産を相続する人へのアドバイスを教えてください」（複数選択・回答者100人）

「売却と賃貸の両方を試算する」をアドバイスとして挙げた人は6.0%にとどまりました。具体的なアドバイスには、次のような声がありました。

• 相続登記が義務化されていることを踏まえ、登記を最優先してからその後のことを考えるべきだと思うからです。（70代以上・男性）
• 査定額を共有しないと遺産分割協議がスムーズに進まないと思うからです。（70代以上・男性）
• とにかく、一生に一度あるかないかのことなので、専門家に相談すべきです。（70代以上・男性）

軍用地を相続した後に踏むべき3つのステップ

ここまでの調査で多かった声と、軍用地ならではの事情を踏まえて、相続後の進め方を3つのステップにまとめました。「登記と現況の確認」「手取りの比較」「分け方を決めて査定」の順で進めると、迷いにくくなります。

ステップ①：相続登記と現況の確認を先に済ませる

最初に行うのは、相続登記と現況の確認です。調査でも、相続後に最初に行ったことは「相続登記」が58.0%で最多でした。

軍用地の場合は名義に加えて、どの施設の土地か、年間借地料はいくらか、返還の予定はあるかも確かめます。この3点は、売る・持つのどちらを選んでも判断の前提になります。

相談先に迷ったら、次の記事も参考にしてください。

ステップ②：売却と保有の手取りを同じ条件で比較する

次に、売却と保有の手取りを同じ条件で比べます。

• 売却：査定額から、仲介手数料などの諸費用と譲渡所得の税金を引いた額
• 保有：年間借地料から、固定資産税と借地料にかかる所得税・住民税を引いた額を、何年分で考えるか

期間と税金の扱いをそろえて並べると、感覚ではなく数字で話し合えます。

経験者のアドバイスでも、「売却と賃貸の両方を試算する」を挙げた人は少数でした。試算まで進む人はまだ多くありませんが、ここを丁寧にしておくと、判断の納得感が変わります。

出典：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」

ステップ③：分割方法を決めてから査定に進む

最後に、分け方の方針を決めてから詳しい査定に進みます。最初の無料査定は、おおよその価格を知るためのものです。

分け方によって、確かめる数字は次のように変わります。

• 換価分割：売却価格の見込み
• 代償分割：取得する人が払う代償金の目安

どちらの場合も、相続人全員が同じ査定額を見ていることが前提です。

共有名義のまま売る場合の手順は、次の記事で詳しく解説しています。

沖縄で軍用地の相続と売却をまとめて相談するなら中部興産へ

中部興産株式会社は、沖縄県内で不動産の売買仲介・買取と賃貸管理を手がける地場の総合不動産会社です。軍用地の相続でも、売る・持つ・分けるのどれが合うかを、同じ物差しで比べるところからお手伝いします。

中部興産が選ばれる3つの理由

1. 1982年創業・県内9店舗（2026年11月4日時点）：創業から40年以上、沖縄の地場で不動産に携わってきました。現在は売買仲介・買取と賃貸管理の両方を自社で手がけています。
2. 有資格者が対応：売買スタッフの宅地建物取引士資格保有率は100%。上級相続支援コンサルタントも在籍し、相続の段階から相談できます。
3. 売る・貸す・持つを中立に比較：管理戸数15,000戸以上・入居率98%の賃貸管理と売買を自社で手がけるため、「売らない」選択も含めて比べられます。

軍用地の成約実績（北谷町・沖縄市・うるま市・嘉手納町）

軍用地売却のページで公開している売却実績から、軍用地の4件を紹介します。掲載実績のうち軍用地4件では、成約価格が査定価格と同じか、ほぼ同じでした。

エリア	査定	成約	販売期間	査定価格	成約価格	土地面積
北谷町	2024年7月	2024年12月	4か月	2,280万円	2,280万円	115坪
沖縄市	2024年6月	2024年8月	2か月	1,130万円	1,130万円	24坪
うるま市	2024年4月	2024年6月	2か月	1,950万円	1,950万円	68.36坪
嘉手納町	2023年8月	2023年9月	1か月	675万円	670万円	18.2坪

※ 中部興産「軍用地売却」ページ掲載の売却実績（一部）から軍用地の行を抜粋。すべての取引で同じ結果になるとは限らず、価格は物件や時期によって変わります。

売買査定フォーム・LINE相談・売買斡旋部への相談のご案内

売却査定の料金はかかりません。「まず今の価格だけ知りたい」という段階でもご利用いただけます。県外にお住まいの方にも、オンラインや電話での説明から現地対応、手続きまで一貫して対応します。相続税などの税金の悩みは、提携税理士による個別相談も受けられます。

お電話でのご相談は売買斡旋部へ。沖縄市本店 098-937-5138／那覇新都心店 098-860-5540（9:00～17:30・土日定休）

まとめ ─ 相続した軍用地の判断で後悔しないための3つの鉄則

相続した軍用地の判断で後悔しないための鉄則は、次の3つです。

1. 売る・持つ・分けるの3案を、手取り額・管理の手間・将来のリスクの同じ物差しで比べる
2. 相続登記と、借地料・返還予定などの現況確認を先に済ませる
3. 分け方の方針を決め、相続人全員が同じ査定額を見てから話し合う

軍用地は借地料という安定した収入がある一方、共有名義のまま次の世代へ引き継ぐと、判断はさらに難しくなります。「持ち続ける」も十分に正しい選択肢です。大切なのは、3つの案を同じ条件で並べ、家族全員が納得して選ぶことです。

中部興産株式会社では、売買と賃貸管理の両方を扱う立場から、売らない選択も含めて中立に比べるお手伝いをしています。

相続した軍用地の扱いにお迷いの際は、登記の準備と並行して、まずは無料査定で現在の価格をご確認ください。相続人の皆さまが同じ数字をもとに話し合えるよう、宅地建物取引士が丁寧にご説明いたします。