施設に入った親の家は売却すべき？そのままにするリスクと判断のポイント
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2026.04.02
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施設に入った親の家は売却すべき？そのままにするリスクと判断のポイント
「親が施設に入ることになったけど、家をどうすればいいのかわからない」「空き家のままにしておくのは不安だけど、売るのも決断できない」——そんなお悩みをお持ちの方は、沖縄でも年々増えています。
この記事では、施設に入った親の家を売却する場合の流れ・メリット・注意点を、賃貸・そのまま管理という選択肢とあわせてわかりやすく解説します。最後に中部興産へのご相談方法もご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
施設に入った親の家、放置するとどうなる？
親が老人ホームや介護施設に入居すると、これまで暮らしていた実家が「空き家」になります。最初のうちは「いつか帰ってくるかもしれない」と後回しにしてしまいがちですが、空き家を放置することにはさまざまなリスクが伴います。
特に沖縄は台風や高湿度の影響が大きいため、本州以上に空き家の劣化スピードが速いという特徴があります。
⚠️ 空き家を放置すると起こりやすいこと
- 建物の老朽化が加速する：換気・採光がなくなり、湿気・カビ・シロアリが発生しやすくなります。
- 固定資産税がかかり続ける：「空き家特例」の対象外になると税負担が最大6倍になるケースも。
- 管理費・維持費がかかる：草刈り・清掃・設備点検など、維持するだけでもコストが発生します。
- セキュリティリスク：不法侵入・不法投棄・火災の原因になることがあります。
- 近隣トラブル：草木の越境・外壁の崩落で周辺住民に迷惑をかけるケースもあります。
- 物件価値が下がる：空き家期間が長いほど売却・賃貸の価値が低下していきます。
「しばらく様子を見よう」という気持ちはわかりますが、早めに対処することが将来的な損失を抑えるうえで非常に重要です。
主な選択肢は3つ｜売却・賃貸・管理
施設に入った親の家をどうするか、大きく分けて3つの方向性があります。それぞれの特徴を押さえたうえで、ご家族の状況に合った選択をすることが大切です。
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🏷️ ① 売却する まとまった現金を取得。維持費・固定資産税の負担がなくなる。 管理も不要に。 |
🏠 ② 賃貸に出す 家賃収入を得ながら所有継続。将来的に親が戻れる可能性を残せる。 管理は必要。 |
🔑 ③ 管理しながら保有 現状維持で将来の選択肢を確保。 ただしコストと管理の手間がかかり続ける。 |
多くの方が最終的に選ぶのが「売却」です。次のセクションから売却を中心に詳しく解説します。
「売却」を選ぶメリットと注意点
売却のメリット
- まとまった現金が手に入る：施設入居費や介護費用、相続税の支払いにあてられます。
- 維持費・固定資産税の負担がなくなる：売却後は管理コストが一切発生しません。
- 遠方の家族も管理不要になる：県外・海外在住の親族が管理に行く手間がなくなります。
- 相続前に整理できる：親が存命のうちに処分しておくことで、相続時のトラブルを防ぎやすくなります。
- 物件の価値が下がる前に売れる：空き家期間が長くなるほど価値は下がるため、早期売却は合理的です。
売却の注意点
- 親が認知症の場合は売却できないケースがある：本人の意思確認ができない場合、成年後見制度の利用が必要になることがあります。
- 名義が親のままでは子が勝手に売れない：原則として所有者本人または正当な代理人でないと売却手続きができません。
- 相続発生後は名義変更が必要：相続登記が完了していないと売却手続きに進めません（2024年4月から義務化）。
- 税金が発生する場合がある：売却益（譲渡所得）に税金がかかることがあります。ただし特例の適用で軽減できるケースも多いです。
売却前に確認すること｜相続・名義・ローン
施設に入った親の家を売却するには、まずいくつかの重要な確認事項があります。ここを整理しておかないと、後になってスムーズに進められなくなるケースがあります。
1. 親が「売却の判断」ができるか確認する
施設に入っていても、本人に判断能力（意思能力）があれば売却できます。認知症が進んでいる場合は、家庭裁判所で「成年後見人」を選任してもらう必要があります。手続きには時間がかかることもあるため、早めに専門家に相談することをおすすめします。
2. 名義（登記）を確認する
登記簿謄本を取得して、不動産の所有者名義を確認しましょう。祖父母名義のままになっている場合は、相続登記を先に完了させる必要があります。
📌 2024年4月から相続登記が義務化されました
不動産を相続した場合は3年以内に相続登記を行うことが義務となりました。正当な理由なく怠ると過料（10万円以下）の対象になることがあります。まだ登記が完了していない場合は、早めに司法書士に相談しましょう。
3. ローンの残債・抵当権を確認する
住宅ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却価格が残債を下回る場合は「任意売却」を検討することになります。
4. 相続人全員の合意を得る
すでに相続が発生している場合は相続人全員の同意が必要です。相続人間で意見が割れると売却が進まなくなるため、早めに話し合いの場を設けることが重要です。
売却の流れ（ステップ解説）
実際に売却を進める際の一般的な流れを紹介します。各ステップで不動産会社がサポートしてくれるため、初めての方も安心してください。
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1
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不動産会社に相談・査定依頼 物件の状況を伝え、無料査定を依頼します。名義・相続・ローンの有無なども相談できます。複数社に依頼して比較するのがおすすめです。 |
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2
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査定価格の確認・売却方針の決定 「仲介（買主を探す）」か「買取（不動産会社が直接購入）」かを決めます。価格を優先するか、スピードを優先するかで選びましょう。 |
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3
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媒介契約の締結 不動産会社と正式な販売委託契約を結びます。「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類から選択します。 |
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4
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販売活動・購入希望者の募集 不動産会社がポータルサイトや自社ネットワークを通じて買主を探します。内覧対応などもサポートしてもらえます。 |
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5
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売買契約の締結 買主と条件が合意したら売買契約を結びます。重要事項説明を受け、手付金を受け取ります。 |
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6
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決済・引き渡し 残代金を受け取り、鍵と書類を引き渡します。ローンがある場合はこのタイミングで完済・抵当権抹消を行います。 |
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7
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確定申告（翌年） 売却益が出た場合は翌年の確定申告が必要です。「空き家の3,000万円特別控除」など使える特例がある場合もあるため、税理士にご相談ください。 |
売却にかかる費用と税金
売却価格がそのまま手元に入るわけではありません。主な費用・税金を事前に把握しておきましょう。
| 費用・税金の種類 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の約3%＋6万円（税別） | 仲介会社への成功報酬。法律で上限が定められています。 |
| 印紙税 | 1,000円〜3万円程度 | 売買契約書に貼付。契約金額によって変わります。 |
| 登記費用（抵当権抹消等） | 数万円程度 | 司法書士報酬を含む。ローンがある場合に発生。 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益の約20〜39% | 所有期間5年超で税率が下がります。特例適用で軽減可能。 |
| 測量費・修繕費など | 物件・状況による | 必要な場合のみ発生。事前に確認を。 |
💡 空き家売却の特別控除（最大3,000万円）
親が施設に入って空き家になった家を相続後に売却した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」として最大3,000万円を所得から控除できる制度があります（適用条件あり）。必ず税理士または不動産会社にご確認ください。
売却か賃貸か？判断のポイント比較
「売却するか、賃貸に出すか」で迷う方も多いです。以下の比較表を参考に、ご家族の状況に合わせて判断してください。
| 比較項目 | 売却 | 賃貸 |
|---|---|---|
| まとまった現金 | ◎ すぐに入る | △ 少しずつ入る |
| 管理の手間 | ◎ 不要になる | △ 管理が必要（業者委託も可） |
| 固定資産税 | ◎ なくなる | ✕ かかり続ける |
| 将来の利用可能性 | ✕ 手放す | ◎ 親が戻れる可能性を残せる |
| 収入の安定性 | — 一時的 | △ 空室リスクあり |
| こんな方におすすめ | 介護費用が必要・遠方在住・相続を整理したい方 | 将来的に親が戻る可能性がある・収入が欲しい方 |
📌 売却が向いているケースの目安
- ✅ 親の施設入居が長期間（または終身）になりそうな場合
- ✅ 施設費用や介護費用の確保が急務な場合
- ✅ 子どもたちが県外・海外に住んでいて管理できない場合
- ✅ 兄弟間で相続問題をすっきり解決したい場合
- ✅ 建物が老朽化していてリフォームが難しい場合
実際にあったご相談
沖縄市在住の60代のお客様より、「親が施設に入り3年間空き家だった実家をどうするか」というご相談をいただきました。
当初は様子を見る予定でしたが、劣化と管理負担を考慮し売却を決断。結果として、想定よりも良い条件で売却でき、施設費用の不安も解消されました。
よくある質問
🏠 親の家のこと、一人で悩まないでください
「売却すべきかどうかわからない」「相続の問題もある」「まず何から始めればいい？」
そんなお悩みに、中部興産のスタッフが丁寧にお答えします。無料でご相談いただけます。
🏢 中部興産株式会社について
中部興産は、1982年の創業以来40年以上にわたり沖縄の不動産業を支えてきた、沖縄県内最大級の不動産会社です。「施設に入った親の家をどうするか」という相談はもちろん、相続問題・不動産管理・売却・賃貸に関するご相談を総合的にお受けします。
| 15,000戸以上 管理戸数（沖縄県内最多） | 9店舗 店舗数（沖縄県内最多） |
| 40年以上 の信頼と実績（創業1982年） | 2,000件以上 賃貸年間契約件数（沖縄県内最多） |
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