アパートを売却したいと思っても、「どのくらいの価格で売れるのか」「どんな手続きが必要なのか」など、疑問や不安は多いものです。

売却はタイミングや方法によって、最終的に手元に残る金額が大きく変わるため、正しい知識を持って進めることが大切です。

本記事では、アパート売却の基本的な流れから、費用・税金の仕組み、少しでも高く売るためのポイントまで初心者にもわかりやすく解説します。これからアパート売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

アパートを売却するタイミング

アパートは持っているだけで固定資産税や修繕費がかかるため「いつ売るか」を考えることはとても重要です。同じ物件でも、売却のタイミング次第で数百万円単位の差が出ることもあります。

ここでは、売却を検討する際に注目したいポイントを詳しく見ていきましょう。

需要が高まる時期

賃貸物件の入居が最も活発になるのは、1月〜3月頃の新生活シーズンや、9月〜10月の転勤シーズンです。この時期は投資家や不動産会社も「入居者を確保しやすい物件」を探しているため、売却活動がスムーズに進む可能性が高くなります。

逆に、夏や年末は動きが落ち着くため、売却までに時間がかかるケースも。短期間で売りたい方は、繁忙期に合わせて売り出すのが有利です。

築年数や設備の状態による売却適期

アパートは築年数が経つほど建物の価値が下がる一方で、土地の価値は比較的安定しています。

築10〜20年あたりを境に、修繕費がかさみやすくなるため、その前に売却すれば買主に「維持費が少なくて済む物件」として評価されやすくなるでしょう。

また、エアコンや給湯器などの主要設備が新しい状態であれば、入居者が付きやすく投資家からの印象も良くなります。

ローン残債や税金の状況を踏まえたタイミング

アパートを売却する際、売却代金でローンを完済できるかどうかは大きな分かれ道です。

もし残債が大きいと、自己資金を用意しなければならない場合も。また、売却で利益が出たときには「譲渡所得税」がかかりますが、所有期間が5年を超えると税率が下がるなどの優遇があります。

税金の仕組みや特例を考慮し、負担が少ない時期に売却することも検討してみましょう。

相場価格が上昇しているとき

不動産価格は常に一定ではなく、景気や金利、エリアの再開発などによって変動します。

例えば、近隣に大型商業施設ができたり、交通インフラが整備されたりすると地価が上昇しやすく、アパートの売却価格も上昇する傾向です。

市場全体の動きを把握し、相場が上がっている時期に売り出せば、より高値で売却できるチャンスがあります。

ライフステージの変化による売却

オーナー自身のライフプランも売却のきっかけになります。例えば、相続したアパートを管理しきれない場合や、子どもの教育費や老後資金に現金が必要な場合などです。

また、遠方に住んでいて管理が難しいケースも少なくありません。

将来的な手間やリスクを減らすために、「今のうちに売却して資金を活用する」という判断も賢い選択といえます。

空室率が高まったときの判断基準

アパート経営で一番のリスクは「空室が続くこと」です。家賃収入が減るだけでなく、維持費や固定資産税は変わらずかかるため、赤字経営になる恐れもあります。

空室率が上がり続けて改善の見込みが立たないときは、早めに売却して損失を抑える方が得策でしょう。投資家は「収益性」を重視するため、空室対策を行ってから売却に出すのも一つの方法です。

アパートを売却する方法

アパートを売却するには、いくつかの方法があります。それぞれに特徴があり、売却スピードや価格に大きな違いが出てくることもあります。

ここでは代表的な4つの方法をご紹介します。

不動産会社に仲介を依頼する方法

最も一般的なのが「不動産仲介」です。不動産会社に依頼して買主を探してもらう方法で、多くのオーナーが利用しています。仲介では、不動産会社が広告やネット掲載を行い、購入希望者との交渉や契約をサポートします。

仲介の特徴は、市場価格に近い金額で売れる可能性があることです。ただし、買主が見つかるまでに時間がかかることもあり、売却期間は数か月以上に及ぶケースも少なくありません。

• ・高く売りたい → 仲介向き
  
• ・多少時間がかかってもよい → 仲介が有利
  

というように、「価格重視」の方におすすめの方法です。

不動産会社に買取を依頼する方法

「仲介」と違い、不動産会社自身が直接アパートを買い取る方法もあります。この場合、買主を探す手間が不要なので、売却手続きがスムーズに進みます。

最も大きなメリットは、売却がとても早いことです。数週間程度で現金化できるため、「転勤で早く処分したい」「相続税の支払い期限までに資金化したい」など、時間に制約がある方に向いています。

ただし、一般的に相場よりも低い価格での売却となることが多いため、スピード重視か、価格重視かをはっきり決めたうえで選ぶことが大切です。

アパートを売却するための準備

アパートをスムーズに、そしてできるだけ有利な条件で売却するためには、事前の準備が欠かせません。

準備をしっかり整えておくことで、買主からの信頼を得やすくなり、交渉を有利に進めることができます。

ここでは、売却前に確認しておきたいポイントをご紹介します。

売却価格の目安を知るために査定を受ける

まずは「自分のアパートがいくらで売れるのか」を知ることが大切です。複数の不動産会社に査定を依頼することで、おおよその相場を把握できます。

• ・一社だけではなく、2〜3社に依頼して比較するのがおすすめ
  
• ・査定額だけでなく、説明のわかりやすさや対応の丁寧さも確認する

相場感を知っておけば、価格交渉のときに有利になります。

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アパートの収益性や管理状況を整理する

投資用アパートの買主が最も気にするのは「収益が安定しているかどうか」です。そのため、以下のような情報を整理しておくとスムーズです。

• ・現在の入居率
• ・家賃収入の実績
• ・修繕や管理の履歴

収益性を具体的な数字や記録で示すことで、買主に安心感を与えることができます。

物件の法的・権利関係を確認する

売却を進める前に、法的な権利関係を整理しておきましょう。特に注意したいのは次の点です。

• ・登記簿に記載されている所有者情報に誤りがないか
• ・ローンの残債や抵当権の有無
• ・入居者との賃貸契約書の内容

これらを事前に確認しておかないと、契約直前で手続きが止まってしまう可能性があります。

修繕やリフォームの必要性をチェックする

アパートの第一印象は、購入希望者に大きな影響を与えます。外壁の汚れや共用部の劣化が目立つと「維持管理にお金がかかりそう」と思われてしまうことも。

• ・外壁や屋根の劣化
• ・共用部（廊下・階段・ポストなど）の状態
• ・給排水・電気設備の不具合

必要に応じて修繕や簡単なリフォームを行うことで、買主に好印象を与えやすくなります。

必要な書類を準備する

売却の手続きにはさまざまな書類が必要です。代表的なものは以下の通りです。

• ・登記簿謄本
• ・固定資産税評価証明書
• ・建築確認済証、検査済証

書類を早めに準備しておけば、買主が現れたときにスムーズに契約を進められます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

最後に大切なのは、不動産会社選びです。売却実績や得意分野は会社によって異なるため、特に投資用アパートの売却に強い会社を選ぶと安心です。

査定額の高さだけで判断せず、説明の丁寧さやサポート体制も含めて比較しましょう。

アパートを売却するための確認事項

アパートを売却する際は、スムーズに取引を進めるために事前に確認しておくべき点がいくつもあります。

見落とすと契約が遅れたり、想定外の費用がかかる可能性もあるため、チェックリスト感覚で一つひとつ確認しておきましょう。

アパートのローン残債と抵当権の有無

アパートに住宅ローンや事業用ローンが残っている場合、売却代金で残債を完済できるかどうかを確認する必要があります。

また、金融機関が抵当権を設定しているケースでは、売却前に抵当権抹消の手続きを行うことが不可欠。これを怠ると、買主に物件を引き渡せなくなるため注意が必要です。

入居者との賃貸契約状況

売却後も入居者との契約は引き継がれるため、現在の入居状況や契約内容を整理しておきましょう。

• ・満室か空室が多いか
• ・家賃の滞納やトラブルの有無
• ・契約期間や条件

これらを把握しておくことで、買主に安心してもらいやすくなります。

収益性や家賃相場との乖離

アパートの売却では「どれくらいの家賃収入が得られるか」が大きな判断材料になります。現在の家賃が周辺相場と比べて高すぎたり低すぎたりすると、買主にとっての魅力が変わってしまいます。

収益性を示す指標として「利回り」を整理し、相場と比較できるようにしておくと良いでしょう。

修繕・管理状況のチェック

建物の状態は買主が重視するポイントです。特に次の部分は事前に確認しておくと安心です。

• ・外壁や屋根の劣化やひび割れ
• ・共用部分（廊下・階段・ポストなど）の清潔さ
• ・水回りや電気設備の不具合

大規模なリフォームが必要かどうかも含めて把握しておけば、価格交渉の際にも説明がしやすくなります。

税金・諸費用の把握

アパートの売却には、仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかります。さらに、利益が出た場合には譲渡所得税や住民税も発生します。

事前に概算を把握しておくことで、実際に手元に残る金額をイメージしやすくなり、資金計画も立てやすくなるでしょう。

周辺環境や将来性の調査

物件そのものの条件に加えて、エリアの将来性も価格に影響します。

• ・近隣での再開発や新駅開業の計画
• ・大型商業施設や公共施設の整備
• ・将来的な人口動態や需要予測

こうした情報を把握しておけば、買主にとっての魅力を説明でき、売却を有利に進められる可能性があります。

アパートを売却する流れ

アパートを売却するにはいくつかのステップがあります。順序を理解しておくことで、手続きをスムーズに進めやすくなります。ここでは、一般的な売却の流れを紹介します。

売却の目的を整理し、不動産会社に査定を依頼する

最初に大切なのは、「なぜ売却したいのか」を整理することです。

• ・老後資金を確保したい
• ・管理の負担を減らしたい
• ・相続した物件を現金化したい

 

このように目的を明確にすることで、希望価格や売却のスピード感も見えてきます。そのうえで、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握しておきましょう。

売却方法を決定する（仲介 or 買取）

アパートの売却方法には「仲介」と「買取」があります。

仲介は相場に近い価格で売れる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかります。買取は不動産会社が直接購入するためスピーディですが、価格は下がりやすい傾向です。

「価格を優先するか」「スピードを優先するか」で選ぶのがポイントです。

媒介契約を締結する

仲介を選んだ場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、依頼できる会社の数や報告義務などが異なります。

契約前にそれぞれの特徴を理解し、自分に合った形を選びましょう。

販売活動・買主探し

媒介契約を結ぶと、不動産会社が販売活動を開始します。

• ・不動産ポータルサイトや広告に掲載
• ・投資家への紹介
• ・社内ネットワークを通じた買主探し

販売方法は不動産会社によって工夫が異なるため、どんな取り組みをしてくれるかも確認しておくと安心です。

購入希望者との交渉・条件調整

購入希望者が現れたら、価格や引き渡し時期について交渉します。

また、アパートの場合は既存の入居者の賃貸契約をどう引き継ぐかも大事なポイントです。双方の希望をすり合わせ、合意できる条件を整えましょう。

売買契約の締結

条件がまとまったら売買契約を結びます。契約の際には不動産会社から「重要事項説明」が行われ、契約書を取り交わし、手付金を受け取ります。

契約書に記載される内容はしっかり確認し、不明点はその場で質問することが大切です。

決済・引き渡し

契約後は、決済日までに準備を進めます。買主から残代金を受け取り、抵当権の抹消手続きを済ませ、アパートを正式に引き渡します。ここで初めて売却が完了します。

確定申告・税金の対応

売却が終わったら、翌年に譲渡所得の確定申告を行います。利益が出た場合は譲渡所得税や住民税が課税されますが、特例や控除を使えば節税できる場合もあります。

必要な書類を早めに整理し、税理士などに相談すると安心です。

アパートを売却する際にかかる費用

アパートを売却する際には、売却価格がそのまま手元に入るわけではありません。さまざまな費用や税金が差し引かれるため、事前にどんな支出があるのかを理解しておくことが大切です。ここでは代表的な費用を紹介します。

仲介手数料

最も代表的なのが「仲介手数料」です。不動産会社に仲介を依頼した場合、売却が成立した時点で支払う成功報酬です。上限は法律で決まっており、通常は以下の計算式で算出されます。

• ・200万円以下の部分：売却価格の5％
• ・200万円超〜400万円以下の部分：売却価格の4％
• ・400万円超の部分：売却価格の3％

多くのアパートは400万円を超えるため、実際には「売却価格 × 3％ + 6万円（＋消費税）」が目安になります。

登記関連費用（抵当権抹消登記など）

売却時には、ローンの返済や抵当権の抹消が必要になります。これらは司法書士に依頼することが一般的で、数万円程度の費用がかかります。

また、登記申請には「登録免許税」も必要です。

測量費・書類取得費

土地付きアパートを売却する場合、土地の境界を明確にするために測量が必要になることがあります。費用は状況によりますが、数十万円になるケースもあるでしょう。

また、売却手続きに必要な登記簿謄本や評価証明書などの書類を取得する際にも、数百円〜数千円程度の費用がかかります。

印紙税

売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。印紙税の額は契約金額によって変動し、たとえば5,000万円の契約なら3万円が目安です。

これは一度きりの費用ですが、必ず必要になります。

譲渡所得税・住民税

売却で利益（譲渡益）が出た場合には、所得税と住民税が課税されます。税率は所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡か、5年を超える長期譲渡かで負担額が変わります。

ただし、「3,000万円特別控除」などの特例を使えば税負担を軽減できる場合もあるため、税理士や不動産会社に相談すると安心です。

場合によって必要となる費用（リフォーム・解体費など）

物件の状態によっては、追加で費用が発生することもあります。

• ・建物が老朽化している場合の修繕費
• ・解体して更地にしてから売る場合の解体費用
• ・残置物（不要な家具やゴミなど）の撤去費用

こうした費用は数十万円〜数百万円かかることもあるため、あらかじめ見積もりを取っておくと安心です。

アパート売却価格が決まる要素

アパートの売却価格は「なんとなく」で決まるわけではありません。物件そのものの条件や市場の状況など、いくつかの要素が組み合わさって算定されます。

主なポイントを押さえておくことで、自分の物件がどのくらいの価値になるのかを理解しやすくなるでしょう。

立地条件（エリア・駅距離・周辺環境）

アパートの価値を左右する最大の要素は立地です。

• ・駅から近いかどうか
• ・スーパーや病院、学校など生活施設が揃っているか
• ・治安や周辺環境が良いか

こうした条件が良いほど、入居希望者が集まりやすく、投資家からも高く評価されます。

築年数と建物の状態

築年数が浅い物件は「まだ修繕費がかからない」と判断され、価格が高めに評価されます。一方、築古の物件でも、しっかりと修繕やリフォームがされていれば買主に安心感を与えることができます。

築年数そのものだけでなく、管理やメンテナンスの有無も重要なポイントです。

間取りや規模・構造

部屋数や面積の広さ、建物の構造も価格に影響します。例えば、鉄筋コンクリート造（RC造）は木造より耐久性が高いため、長期的に安心して保有できる物件として評価されやすいです。

また、単身者向けかファミリー向けかなど、需要に合った間取りであるかも大切です。

入居率や収益性（利回り）

アパートは投資対象として売買されることが多いため、「どれだけ収益を生み出せるか」が大きな判断基準となります。

• ・入居率が高く、安定した家賃収入がある
• ・家賃相場と大きくずれていない
• ・利回り（投資額に対する収益率）が良い

こうした点が整っていると、買主にとって魅力的な物件とみなされ、価格も上がりやすくなります。

周辺の相場や取引事例

同じエリアにあるアパートが過去にどのくらいの価格で売却されたかは、非常に参考になります。不動産会社も査定の際に「取引事例比較法」という手法を用いて周辺の売買実績を確認します。

そのため、近隣の事例を知っておくと、自分のアパートが適正価格で評価されているかどうかがわかるでしょう。

市場の需給バランスや景気動向

個別の条件だけでなく、不動産市場全体の流れも価格に影響します。

• ・金利が低いと融資を受けやすくなり、投資需要が高まる
• ・景気が良いと不動産価格が上昇しやすい
• ・逆に景気が悪いと買主が減り、価格が下がることもある

このように、物件の状態だけでなく「タイミング」も重要です。

アパートの売却先がなかなか進まない場合の対策

アパートを売却に出しても、すぐに買主が見つかるとは限りません。思ったより反応が少ないときは、その原因を整理し、改善策を取ることが大切です。

ここでは、売却がなかなか進まないときに試したい主な対策をご紹介します。

売却価格を見直す

一番多い原因は「価格が相場より高い」ことです。買主にとって割高に感じられると、興味を持ってもらえません。

周辺の取引事例や家賃相場を調べ、相場から大きくずれていないかを確認しましょう。

必要に応じて価格を柔軟に調整することで、買主の候補が増える可能性があります。

収益性を改善してアピールする

投資家にとって一番の判断材料は「どれだけ安定して収益が出るか」です。空室が多い場合は入居促進の工夫をしたり、家賃を相場に合わせて見直すことが効果的です。

• ・空室対策（広告強化・条件見直しなど）
  
• ・家賃設定の調整
  

 

こうした工夫で利回りを高めると、投資対象としての魅力が増します。

リフォームや修繕で印象を良くする

外観や共用部の印象が悪いと、それだけで買主の評価が下がってしまいます。小規模でも修繕を行うことで「管理が行き届いている物件」という印象を与えられるでしょう。

特に外壁やエントランス部分を整えると、第一印象が大きく改善します。

販売活動の方法を広げる

現在依頼している不動産会社だけに任せるのではなく、販路を広げることも有効です。

• ・投資用不動産に強い不動産会社に相談する
• ・大手ポータルサイトで広く情報を発信する
• ・専門の投資家ネットワークを活用する

より多くの買主に物件情報を届けることで、成約につながるチャンスが広がります。

不動産会社を変更・追加する

依頼している会社の実績や販売方法が合っていない可能性もあります。

投資用不動産に強い会社や、地域に特化した会社など、異なる特徴を持つ不動産会社に依頼し直すことで、新しい買主と出会えることがあります。

不動産買取を検討する

「どうしても早く現金化したい」という場合には、不動産会社による直接買取という方法もあります。

相場より価格は下がることが多いですが、数週間〜1か月程度で売却が完了するのが大きなメリットです。スピードを重視したいときには選択肢に入れておきましょう。

 

アパート売却に関するよくあるQ＆A

アパートを売却しようとすると、手続きや費用、期間などについて多くの疑問が出てきます。ここでは、よくある質問に分かりやすく答えていきます。

アパートを売却するのにどれくらいの期間がかかりますか？

売却方法や物件の条件によって異なりますが、仲介での売却は3か月〜半年程度が目安です。人気エリアなら早く売れることもあれば、空室が多い物件や築古の物件は時間がかかるケースもあります。一方、買取なら数週間〜1か月程度で現金化できることもあります。

ローンが残っていても売却できますか？

はい、可能です。ただし、売却代金でローンを完済する必要があります。売却価格が残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補うか、任意売却を検討することになります。

売却時に税金はどれくらいかかりますか？

売却益（譲渡益）が出た場合、譲渡所得税と住民税がかかります。税率は所有期間によって変わり、5年以下の短期所有だと税率が高く、5年超の長期所有だと税率が下がります。また、「3,000万円特別控除」などの特例を使えば税負担を軽減できる場合もあります。

満室でなくても売却は可能ですか？

可能です。ただし、空室が多いと収益性が低く見られ、買主からの評価が下がることもあります。売却前に入居促進を行ったり、空室率が改善できる見込みを説明できるように準備しておくと良いでしょう。

不動産会社に仲介を依頼する場合と買取の場合の違いは？

• ・仲介：相場に近い価格で売却できる可能性が高いが、買主が見つかるまで時間がかかる
• ・買取：不動産会社が直接買うため早く現金化できるが、価格は相場より低くなる

「価格を優先するか」「スピードを優先するか」で選びましょう。

売却後の確定申告は必要ですか？

売却によって利益が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。利益が出なかった場合でも、特例や控除を使うために申告をした方が有利になるケースがあります。税理士に相談しておくと安心です。

売却価格を少しでも高くするコツはありますか？

はい、いくつかの工夫があります。

• ・相場に合った価格設定をする
• ・入居率を改善し、収益性を高める
• ・外観や共用部分を整え、管理状態をアピールする

これらを行うことで、投資家にとって「安心して買える物件」と映り、価格交渉でも有利になりやすいです。

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