軍用地投資は一見すると魅力的な選択肢のように思えるかもしれませんが、その実際の利回りはどうなのでしょうか？本記事では、軍用地投資の具体的な利回りに焦点を当てつつ、軍用地投資が持つメリットとデメリットを包括的に解説します。投資の検討を始める前に、ぜひ本記事を参考にして、賢い投資判断を行ってください。

軍用地投資の利回りは1〜2%前後

軍用地投資の利回りは通常、1〜2%前後です。具体的な計算を例にとると、利回り1%であれば1,000万円の土地からは年間で10万円、利回りが2%の場合年間で20万円の賃料収入を見込むことができます。

一般の商業用不動産や住宅用不動産の投資で見込まれる利回りは4〜6%のため、通常の不動産と比較すると低い数字といえるでしょう。しかし軍用地投資は「支払いの遅延や空室リスクが極めて低い」「ランニングコストがほとんどかからない」など、利回り以外の利点が多く存在する不動産投資です。

軍用地投資をお考えの方は利回りだけに縛られず、以下でご紹介するメリットを考慮し、判断してみてください。

軍用地投資のメリット

軍用地投資は一般的な不動産投資とは異なり、特有の安定性と低リスクが魅力的な投資手段です。安定した収益、リスクの低減、そして税負担の軽減など、多くのメリットを提供してくれるでしょう。このセクションでは、軍用地投資がもたらす具体的な利点を探り、それがどのように投資家に貢献するかを詳細に解説します。

空室リスクがない

軍用地の投資は、空室リスクがない点が大きな魅力です。不動産投資において最も懸念される要素の一つが空室期間。空室期間が長引くと、収入が途絶え、不動産の維持費用だけがかさんでしまうため、投資効率が著しく低下します。

しかし、軍用地の場合は、日本政府が管理しているため、長期間にわたる安定した使用が保証されることが大きなメリット。市場の景気変動や経済情勢の影響を受けにくく、常に一定の収益を見込むことが可能です。

賃料の滞納・未払いリスクがない

軍用地の投資では、賃料の滞納や未払いのリスクがほとんど存在しません。これは、賃料の支払いが日本政府であるためです。

公的機関はその性質上、財政的に安定しており、契約に基づく支払いを確実に行う信頼性が高いため、民間の個人や企業とは異なり、経済状況の変動に左右されにくいのです。軍用地投資は賃料収入が保証されているため、投資家は経済的な不確実性を心配することなく、安心して資産運用を行うことができます。

保有時のランニングコストが固定資産税以外かからない

軍用地のもう一つの大きなメリットは、保有時のランニングコストが固定資産税以外かからないことです。一般的な不動産投資では、建物のメンテナンス、修理、管理費用など、継続的に発生するコストが避けられません。

これに対し、軍用地は主に土地のみの提供であり、建物の維持管理に関連するコストが発生しないため、費用や労力がかからず、運用コストを大幅に削減できます。特に管理が難しい大規模な物件や、遠隔地に投資する際に顕著な利点となるでしょう。

固定資産税評価額が低い

軍用地の投資においてもう一つ重要な利点は、固定資産税の評価額が低く設定されることです。一般的に、固定資産税は土地や建物の市場価値に基づいて算出されますが、軍用地は特定の目的でのみ使用されるため、通常の商業用地や住宅用地と比べて評価額が低めに設定される傾向にあります。この低評価は税負担を減らし、長期にわたる保有コストの削減に直接寄与するでしょう。

相続対策にも有効

軍用地投資は、相続対策としても非常に効果的です。軍用地の相続税評価額は、以下の式で計算されます。

軍用地の相続税評価額＝固定資産税評価額×倍率×（1−0.4）

特筆すべき点は、軍用地が一般的な不動産と異なり、「借地」の特性を持つということです。借地には、土地所有者が持つ「底地権」と借地権者が持つ「借地権」の2つの権利があります。相続税評価額は、借地権の割合を差し引いた額で算出されるため、ここでの「1−0.4」は、相続税法第23条に基づく40%の借地割合が引かれることを意味しているのです。

軍用地を財産の一部として相続に含めることで、全体の税負担を減らす戦略的な選択肢となります。この特性を利用することで、相続税の節約が見込めるため、賢い資産管理として考慮する価値があるでしょう。

売却時の流動性が高い

軍用地投資の一つの大きなメリットは、売却時の流動性の高さです。軍用地はその安定した収益性から非常に人気があり、投資家や資産管理者にとって魅力的な選択肢となっています。

安定した収益が期待できるため、売却を検討する際にも、買い手を見つけやすいという特徴は大きな利点となるでしょう。不測の事態や戦略的な判断により、資産の売却や再配置が必要になった場合、軍用地は比較的容易に売却できるため、資金の再投資や他の機会への移行をスムーズに行うことも可能となります。

軍用地投資のデメリット

軍用地投資には多くのメリットがある一方で、投資家が検討すべきいくつかのデメリットも存在します。これらの点を理解することは、バランスの取れた投資判断を行うために重要です。

利回りが低い

軍用地投資の最も顕著なデメリットの一つは、記事冒頭にも説明した通り、他の不動産投資と比較して利回りが比較的低い傾向にあることです。軍用地の賃料は安定しており、リスクが低いため、それに見合った低いリターンが設定される傾向にあります。

市場の平均的な利回りと比べると、軍用地はその安定性によって得られる収益の大きさが限られるため、高収益を期待する投資家にとっては魅力が少ないかもしれません。この低利回りは、資金の成長速度が遅いことを意味し、積極的な資産増加を目指す戦略とは合わない可能性があります。

返還リスクがある

軍用地は特定の条件下で土地が元の所有者に返還される可能性があります。例えば、国防政策の変更や軍の再編により、使用されなくなった土地が市場に戻されることなどが考えられるでしょう。

このような場合、投資家は突然の土地返還に対処する必要があり、計画していた長期的な収益が不確実になるリスクが伴います。　

月ごとに収益が入らない

多くの不動産投資が毎月の賃料収入を提供するのに対し、軍用地の収益は契約によって異なりますが、一般的には一括払いや年単位の支払いが主です。これにより、月々の安定したキャッシュフローを必要とする投資家にとっては不便であり、資金の流動性に影響を与える可能性があります。

特に短期間での現金需要が高い投資家にとっては、この収益の入り方は計画的な資金管理を困難にするかもしれません。

軍用地投資を行う際の注意点

軍用地投資は独特のリスクと報酬があり、他の不動産投資とは異なるアプローチが必要です。投資を成功させるためには、以下の点に注意して行動することが重要です。

以下の記事では、軍用地売買におけるトラブルについて解説しているので、より詳しい内容を知りたい方は併せてご覧ください

契約前に軍用地の情報を詳しく確認する

軍用地の投資において、事前に土地の詳細情報を確認することは非常に重要です。軍用地の取引でしばしば見られるトラブルの多くは、土地の位置や面積に関する認識の錯誤に起因します。軍用地は一般の不動産と異なり、実際に現地に立ち入ることが難しい場合が多いため、不動産業者から提供される情報の確認が欠かせません。

具体的には、航空写真や公開されている情報だけでは理解しづらい部分も多いため、以下のような公式文書を通じて詳細をチェックすることが推奨されます。

• ・土地賃借料算定調書
• ・登記事項証明書（登記簿謄本）
• ・地籍併合図（航空写真を含む）

これらの文書を入手し、慎重に検証することで、将来的な問題を未然に防ぎ、安全な取引を行うための準備を整えることができるでしょう。

返還予定の有無を確認する

軍用地は、使用目的が終了したり、軍の再編成などの理由で返還されることがあります。そのため、投資する前には、その土地が将来返還される予定がないかを確認することが非常に重要です。

返還予定がある場合、その土地に対する投資は高リスクとなり得ます。返還が予定されているかどうかの情報は、通常、土地の契約書類や政府発表の文書に記載されているため、近い将来に返還予定があるかどうかは必ず確認しておきましょう。

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